Après la musique, le cinéma, les jeux vidéo ou les start-ups, le financement participatif s’est penché sur l’immobilier, avec son principe immuable : une plateforme en ligne joue le rôle d’intermédiaire entre des particuliers souhaitant investir leur épargne, et des professionnels en quête de financement.
Le crowdfunding immobilier est un moyen pour les promoteurs de récolter des fonds afin de réaliser leurs programmes (dans le neuf ou l’ancien), et pour les particuliers de faire fructifier leur épargne… non sans risque(s).
Crowdfunding immobilier : gagnant gagnant pour les promoteurs et les particuliers
Pour les promoteurs immobiliers, le crowdfunding immobilier représente l’opportunité de diversifier leurs ressources avec des fonds propres rémunérés, qui n’entravent pas leur potentiel de développement. Pour financer la construction d’une résidence neuve ou ou d’une rénovation dans l’ancien, les promoteurs doivent en effet apporter 20 % du financement du projet, le reste provenant à parts égales (40 %) des banques et de la vente sur plan.
Pour les particuliers, le crowdfunding immobilier permet d’investir dans la pierre avec un ticket d’entrée accessible (à partir de 500 €). L’investissement immobilier est également perçu comme sûr et rentable. Sûr, car moins soumis aux aléas qu’un placement boursier par exemple. Rentable, car le rendement promis par les plateformes en ligne (10 %) est nettement plus alléchant qu’un livret A (inférieur à 1 %) ou qu’une assurance vie (2,3 % en moyenne en 2015).
Crowdfunding immobilier : 3 formules pour investir
Anaxago, Wiseed, Lymo, Crowdimo, … Les plateformes de crowdfunding immobilier s’appuient sur trois formules de montage :
- La SCCV : l’épargne investie par les particuliers via la plateforme en ligne alimente une holding, qui détient des parts d’une société civile de construction-vente (SCCV), structure juridique créée par le promoteur le temps d’un projet jusqu’au terme de sa commercialisation. En cas d’échec du projet, les particuliers ne sont pas solidaires des dettes contractées par le promoteur.
- La SAS : le promoteur crée une société par action simplifiée (SAS) pour gérer et commercialiser un projet immobilier. Les particuliers participent au financement via l’émission d’obligations de la SAS. Comme pour la holding investissant dans une SCCV, les épargnants ne perdent pas plus que leur mise de départ en cas de problème.
- La SCI : dans le cas d’un investissement locatif dans l’ancien, la plateforme en ligne peut constituer une société civile immobilière (SCI) et proposer aux particuliers d’en devenir des associés. Ces derniers se soumettent néanmoins aux règles spécifiques de la SCI, notamment d’être tenu personnellement et indéfiniment des dettes sociales des autres associés défaillants.
Crowdfunding immobilier : eldorado ou piège ?
Plus d’une centaine de projets immobiliers ont déjà été remboursés par des plateformes de crowdfunding immobilier en France, avec un ratio sommes remboursées/sommes collectées de plus de 6 %. Autant de bons signaux pour se laisser séduire par le concept.
Néanmoins, nous manquons de recul à ce jour pour nous positionner sur l’aubaine que cet investissement peut représenter. Les risques que nous identifions se concentrent beaucoup sur le risque de liquidité d’un tel placement.
Il convient d’être vigilant sur le choix en se posant les bonnes questions :
- La plateforme en ligne est-elle immatriculée conseiller en financement participatif auprès de l’ORIAS ?
- Une étude de faisabilité a-t-elle été réalisée avant le lancement du projet ?
- Le permis de construire a-t-il été obtenu et purgé de tous ses recours éventuels ?
- Le promoteur a-t-il obtenu son financement bancaire et la GFA (garantie financière d’achèvement) ?
- La prévente a-t-elle déjà rencontré un certain succès (au moins 30 % des biens prévendus) ?
Un investissement immobilier est soumis à de multiples aléas, de la construction (recours de riverains, faillite de sous-traitants) à la commercialisation (vente infructueuse). Le crowdfunding immobilier demeure un placement financier avec une part de risque à ne pas sous-estimer, mais avec de beaux rendements à la clé, d’autant plus dans un contexte de relance du marché…