Le mandat du syndic de copropriété mentionne ses missions… et un montant, celui de ses honoraires. Combien cela coûte d’assurer le bon fonctionnement de l’immeuble ? On vous aide à comprendre le coût du syndic de copropriété afin de mieux réussir sa mise en concurrence !
A quoi correspondent les honoraires du syndic
Depuis la loi de 1965, toute copropriété a l’obligation de désigner un syndic de copropriété pour assurer la gestion de l’immeuble. Néanmoins, le contrat type du syndic de copropriété est une innovation introduite par la loi Alur en 2014. Depuis le 1er juillet 2015, le document comprend davantage de prestations incluses dans le forfait de base, fixées par décret au sein d’une liste limitative des frais particuliers. Le contrat-type du syndic de la copropriété liste deux missions principales au sein du forfait annuel :
- la gestion financière et administrative de l’immeuble ;
- la représentation du syndicat dans ses actes et actions en justice.
Concrètement, les honoraires du syndic de copropriété couvrent le temps consacré par ce professionnel pour la réalisation des actes de gestion de l’immeuble :
- tenue de la comptabilité ;
- respect des obligations administratives ;
- organisation de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires ;
- coordination de l’entretien de l’immeuble ;
- représentation du syndicat des copropriétaires en justice ;
- exécution du règlement de copropriété ;
- etc.
Il s’agit principalement de coûts de personnel car ces actes se traduisent pour les collaborateurs d’un syndic professionnel par des heures de présence en agence, du temps dédié à des tâches administratives et comptables, la négociation contractuelle avec les prestataires de l’immeuble ou encore la participation à des réunions avec le conseil syndical.
Le coût du syndic de copropriété ne doit pas être confondu avec les charges de copropriété. Les honoraires du gestionnaire de l’immeuble ne représentent qu’une partie des charges auxquelles sont soumis les copropriétaires en fonction de leurs tantièmes. Ces dernières permettent en effet de financer les travaux, les frais d’eau ou de chauffage ou encore les polices d’assurance de la copropriété.
Quel coût pour le forfait de base ?
La rémunération du syndic est librement négociée depuis 1986, elle est donc connue en toute transparence par les copropriétaires avant le vote du choix ou du renouvellement du mandataire. Ainsi, elle ne donne pas lieu à de mauvaise surprise lors de la présentation des comptes de la copropriété en AG.
Concrètement, les honoraires du syndic font l’objet d’un décompte détaillé transmis à chaque copropriétaire en amont de l’assemblée générale annuelle, dans lequel est clairement indiqué le montant total et la répartition entre la gestion courante et les autres honoraires de gestion le cas échéant.
Les honoraires du syndic professionnel liés au forfait annuel se traduisent par un coût par copropriétaire. En moyenne, ils se situent entre 120 et 200 euros par an et par copropriétaire. Cela correspond approximativement à un peu plus de 10% du montant global des charges de la copropriété.
Les prestations hors forfait : combien ça coûte ?
Le forfait de base ne résume pas à lui seul la totalité des coûts du syndic de la copropriété. Celui-ci peut facturer d’autres prestations :
- L’organisation d’une assemblée générale extraordinaire (préparation, tenue, convocation).
- L’organisation de réunions avec le conseil syndical (hors réunion annuelle).
- Le pilotage des travaux votés en AG (2 et 5 % du montant HT des travaux).
- Des frais de transmission des copies du carnet d’entretien ou du diagnostic technique global (de 25 à 40 euros par document généralement).
- Des frais de transmission de l’état daté et du pré-état daté lors de la vente d’un lot (380 euros maximum pour l’état daté).
- Une modification ou une création de règlement intérieur de la copropriété.
- Un déplacement en cas de sinistre dans l’immeuble.
3 solutions pour diminuer le coût du syndic
La mise en concurrence du syndic de la copropriété
Si cette action est obligatoire, l’AG peut s’en dispenser sous l’impulsion du conseil syndical. Néanmoins, il s’agirait d’une mauvaise initiative, car la mise en concurrence du syndic l’incite à maintenir des tarifs compétitifs, et permet aux copropriétaires d’en choisir un autre plus pertinent… ou moins coûteux. La démarche est simple : il suffit au conseil syndical de demander des devis à d’autres syndics à l’approche de la fin du mandat en cours. Grâce au contrat-type de syndic de la loi ALUR, la comparaison est facilitée et les copropriétaires peuvent voter à la majorité absolue (article 25) en pleine connaissance du coût du syndic qu’ils désirent choisir. Il est aussi possible de changer de syndic en cours de mandat s’il comment une faute grave.
Le choix d’un syndic bénévole
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, un syndic bénévole peut prétendre à une rémunération bien qu’elle ne soit pas obligatoire. Néanmoins, le coût d’un syndic bénévole n’obéit pas à la même échelle que celle d’un syndic professionnel. La plupart du temps, il s’agit non pas d’une rémunération mais du remboursement des frais engagés pour la gestion de la copropriété. Un syndic bénévole peut par ailleurs solliciter l’aide de professionnels et être assisté d’un comptable ou d’un juriste (payant) pour pallier ses carences sur des sujets techniques. S’il ne s’agit pas d’honoraires du syndic, ces coûts viennent alourdir les charges de copropriété.
Dans le cas d’un syndic coopératif où la gestion est assumée par le conseil syndical, le syndic n’est pas rémunéré et n’engendre pas de frais annexes.
Les prestations hors forfait : combien ça coûte ?
Le forfait de base ne résume pas à lui seul la totalité des coûts du syndic de la copropriété. Celui-ci peut facturer d’autres prestations :
- L’organisation d’une assemblée générale extraordinaire (préparation, tenue, convocation).
- L’organisation de réunions avec le conseil syndical (hors réunion annuelle).
- Le pilotage des travaux votés en AG (2 et 5 % du montant HT des travaux).
- Des frais de transmission des copies du carnet d’entretien ou du diagnostic technique global (de 25 à 40 euros par document généralement).
- Des frais de transmission de l’état daté et du pré-état daté lors de la vente d’un lot (380 euros maximum pour l’état daté).
- Une modification ou une création de règlement intérieur de la copropriété.
- Un déplacement en cas de sinistre dans l’immeuble.
Le changement pour un syndic en ligne
C’est tout particulièrement recommandé pour les petites copropriétés dont les règles de gestion sont simplifiées. Le syndic en ligne assure le pilotage de l’immeuble à distance à des tarifs bien plus compétitifs. Le coût d’un syndic en ligne est en effet allégé des frais liés à sa présence sur place puisqu’il s’agit d’une gestion à distance. Le partage des tâches avec un référent dans l’immeuble limite également le coût du syndic en termes de personnel et de temps dédié à la gestion de la copropriété.