Loi Hoguet, loi ALUR, loi ELAN, loi Climat & Résilience : la réglementation de la gestion locative s’est construite au fin des textes de loi afin d’équilibrer les rapports entre le propriétaire-bailleur et le locataire. Voici les grands principes fixés par la législation de la location immobilière à chaque étape.
L’exercice du métier de gestionnaire locatif
C’est la loi Hoguet qui encadre la gestion locative, en définissant les activités et les conditions d’exercice des intermédiaires. Cette législation de l’agent immobilier date de 1970 et l’oblige à :
- disposer d’une carte professionnelle délivrée par le CCI ;
- bénéficier de garanties financières ;
- s’engager avec son client via un mandat de gestion locative.
Ce dernier, rédigé en double exemplaire, liste les missions auxquelles s’engage le mandataire et ne peut dépasser une durée de 30 ans.
La loi ALUR de 2014 est quant à elle venue plafonner les honoraires du mandat de gestion locative avec le barème suivant :
- 3€/m² pour l’état des lieux ;
- 8€/m² pour la perception des loyers (10€/m² en zone tendue, 12€/m² en zone très tendue).e
La fixation du loyer
La loi n°89-462 du 6 juillet 1989, la loi de référence pour la réglementation de la gestion locative, prévoit que le montant de loyer est fixé librement par le propriétaire-bailleur, en accord avec le locataire. La loi ALUR a néanmoins introduit un encadrement des loyers pour les zones tendues, mais la justice l’a retoqué en 2017 alors qu’il était en cours d’expérimentation à Paris et Lille. La loi ELAN l’a rétabli avec le même principe : le loyer fixé lors d’une première mise en location, un changement de locataire ou un renouvellement de bail dans le parc privé ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré en vigueur à la date de signature du bail.
Cette jauge s’appuie sur un indicateur produit par un observatoire des loyers local. Un complément de loyer peut s’appliquer pour un bien d’exception.
La mise en location
La loi ALUR a établi des mentions obligatoires pour les annonces immobilières :
- type de location (vide ou meublée) ;
- surface en m² ;
- commune où se situe le bien ;
- montant du loyer et des charges ;
- honoraires de gestion.
La loi Energie-Climat de 2019 y a ajouté l’obligation de mentionner les dépenses théoriques d’énergie.
La loi ALUR avec le permis de louer puis la loi Climat et Résilience de 2021 luttent par ailleurs contre la mise en location de logements indignes ou trop énergivores.
L’attribution du logement
La loi du 6 juillet 1989 lutte contre la discrimination à la location en définissant des critères de sélection autorisés (situation financière). Les propriétaires bailleurs refusant un locataire pour d’autres motifs (âge, sexe, origine, religion, handicap, apparence, etc.) sont passibles d’une sanction définie par le Code pénal (jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende).
La signature du contrat de location
La loi ALUR a défini un modèle-type de contrat de location, aussi bien pour les locations nues que meublées dans le parc privé. Il comprend plusieurs mentions obligatoires :
- type de bail ;
- destination du bien ;
- identités du locataire et du bailleur ou du gestionnaire ;
- date de début et durée du bail ;
- description du logement ;
- liste des équipements inclus ;
- montants du loyer et des charges ainsi que du dépôt de garantie ;
- montant du dernier loyer appliqué si le locataire a quitté les lieux depuis moins de 18 mois.
La loi ELAN a introduit le bail mobilité pour les locations temporaires jusqu’à 10 mois.
À savoir : la loi de 1989 donne aussi le cadre réglementaire du dépôt de garantie. Mais elle n’indique pas pour autant qu’il est obligatoire ! Selon le texte de loi, son montant ne peut excéder un mois de loyer (deux en meublé), et le locataire doit verser la somme au moment de la signature du bail.
L’entrée du locataire
La loi de juillet 1989 rend obligatoire la signature d’un état des lieux d’entrée, aussi bien pour un logement vide que meublé. Mais c’est la loi ALUR qui a créé un modèle type d’état des lieux, à réaliser en double exemplaire (pour le locataire et le propriétaire). Il doit y être mentionné :
- la date à laquelle il est réalisé ;
- l’adresse du logement ;
- l’identité des deux parties ainsi que des personnes mandatées pour s’en charger ;
- les relevés de compteurs individuels (eau, gaz, électricité) ;
- la description des revêtements et équipements pour chaque pièce, avec observations et réserves éventuelles accompagnées de photos.
Le locataire a 10 jours après la signature de l’état des lieux d’entrée pour effectuer une modification, et tout au long du premier mois de chauffe s’il s’agit de l’état du chauffage.
L’occupation du logement
C’est encore la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui fixe les règles du jeu en matière de rapports locatifs. Elle indique les droits et devoirs du locataire en matière :
- de dépenses locatives (loyer, charges, assurance) ;
- d’usage du logement (jouissance exclusive, entretien courant, aménagement, droit de visite, etc.).
À savoir : la sous-location n’est pas interdite dans la loi de 1989. Elle indique néanmoins que le locataire doit pour cela disposer de l’accord écrit du locataire sur le principe et le montant du loyer.
Le départ du locataire
La loi de 1989 sur les rapports locatifs a fixé le délai de préavis pour le locataire : trois mois sauf cas particuliers (perte d’emploi/fin d’activité indépendante, fin de droits au chômage ou allocataire du RSA/AAH, problèmes de santé, départ en retraite, démission/mutation, victime de violences conjugales). La loi ELAN a étendu le préavis réduit à un mois pour les logements situés dans les zones tendues.
La loi de juillet 1989 ne prévoit pas d’obligation pour l’état des lieux de sortie, mais elle lui donne une valeur juridique en cas de litige quant à l’état du logement.
En matière de dépôt de garantie, la loi ALUR a ramené le délai de restitution à un mois à partir de la remise des clés lorsque l’état des lieux ne fait pas apparaître de différence (deux mois autrement).