Les impayés, bien que rares, sont souvent la plus grande source d’inquiétude des propriétaires bailleurs.
Pour faire face à des impayés de loyers, ils peuvent recourir à plusieurs dispositifs : la caution, la Garantie Visale (mis en place par Action Logement), mais aussi une Assurance des Loyers Impayés (ALI), plus connue sous le nom de Garantie des Loyers Impayés (GLI).
Qu’est-ce que la garantie des loyers impayés ?
La garantie des loyers impayés ou GLI est une assurance que peut souscrire le bailleur pour être remboursé des impayés de son locataire.
Cette Assurance des Loyers Impayés (ALI) peut être souscrite pour tout type de logement : studio, appartement, maison ou pavillon. Par le passé, les garanties loyers impayés étaient réservées aux résidences principales. Ce n’est plus le cas : elles peuvent désormais intervenir dans le cadre de résidences secondaires, locations de courte ou moyenne durée ou même logements de fonction.
Il est impératif de souscrire cette garantie dès la signature du bail par le locataire ou tout du moins quelques jours après celle-ci.
Comment faire fonctionner la garantie des loyers impayés ?
Lorsqu’il fait face à un impayé de loyer, le bailleur doit tout d’abord adresser au locataire une lettre de mise en demeure. Si le locataire ne s’exécute pas, le bailleur transmet alors une déclaration de sinistre à son assureur, munie des pièces justificatives.
Le versement des indemnités se fait en général tous les trois mois. Certains contrats proposent cependant de régler mensuellement, dès le premier mois d’impayés (hors délai de carence), ce qui est plus rapide pour le propriétaire. Tout dépend de la garantie souscrite. Enfin, les contrats d’assurance mentionnent un plafond, qui peut aller jusqu’à 5 000€ de loyers mensuels (ou 2 000€ dans le cas de la vacance locative).
Bien entendu, le propriétaire est tenu de prévenir l’assureur si son locataire reprend le règlement de ses loyers.
Garantie des loyers impayés, plus efficace qu’une caution ?
La caution solidaire a l’avantage d’être totalement gratuite pour le bailleur, mais peut ne pas être utilisable si :
- Le garant n’est pas solvable.
- Le garant refuse de payer en toute mauvaise foi, ce qui entraîne une procédure judiciaire.
De plus, obtenir le paiement de loyers par un garant peut parfois prendre du temps.
L’assurance garantie des loyers impayés offre, comme son nom l’indique, une vraie garantie en cas de défaillance du locataire.
Certains de nos mandats de gestion locative incluent la garantie loyers impayés Sergic, sur nos fonds propres, sans délai, sans carence et sans limite de durée.
Que couvre la garantie des loyers impayés ?
L’assurance loyer impayé comprend de nombreuses options qui dépendent du contrat signé :
- Le remboursement des impayés de loyer si le locataire ne les règle pas, et ce peu importe la raison.
- Un départ sans prévenir du locataire : les loyers seront alors remboursés jusqu’à la fin du bail.
- Les dégradations du bien, c’est-à-dire les travaux mis en œuvre pour le remettre en état.
- Une protection juridique : tout d’abord sous forme de conseil, puis sous forme de prise en charge de la procédure de justice, qu’elle soit contentieuse ou judiciaire, ainsi que le remboursement de l’intervention de professionnels pour récupérer le bien (avocat, huissier, serrurier, forces de l’ordre).
Le contrat peut comporter une franchise, c’est-à-dire une somme minimale que le propriétaire ne pourra se faire rembourser.
L’assurance est renouvelable tous les ans et la durée des garanties peut varier de douze mois à une durée illimitée. Il faut tenir compte du fait que certaines procédures pour obtenir le recouvrement de loyer sont longues (plusieurs années).
Combien coûte la garantie de loyers impayés ?
Le prix de l’assurance garantie de loyers impayés varie de 2,5 à 5 % du montant du loyer, charges incluse. Ce montant peut être échelonné sur l’année.
Il dépend bien sûr de l’assureur – consulter un courtier en assurances peut s’avérer utile –, mais aussi des garanties choisies par le souscripteur, du niveau de solvabilité du locataire, et du type de bail (location vide ou location meublée).
Qui peut souscrire une assurance garantie de loyers impayés ?
C’est le bailleur qui, le plus souvent, souscrit une assurance garantie de loyers impayés. Dans ce cas, l’assureur vérifie que le locataire remplit les conditions d’éligibilité et notamment de solvabilité : il doit avoir des revenus supérieurs à 2,85 fois le loyer.
À cela s’ajoutent différentes exigences selon les compagnies d’assurances : par exemple que le locataire soit en CDI, ou qu’il dispose d’une caution parentale si c’est un étudiant. Il pourra aussi être demandé les deux derniers avis d’imposition du locataire. En d’autres termes, l’assureur demandera le même type de dossier qu’une agence immobilière.
À noter que l’assurance ne propose pas obligatoirement de vérifier les documents fournis par le locataire : c’est le plus souvent une option. Cependant, si le bailleur bénéficie de cette option, elle peut s’avérer utile pour lui, car il pourra se prémunir contre tout faux document. Il est donc recommandé d’y souscrire.
Des assurances proposent également des garanties de loyer impayé pour les locataires. Ce peut-être une excellente option pour le bailleur qui n’a, ainsi, rien à débourser pour cette garantie. Cependant, les locataires y ont rarement recours.