Le conseil syndical est la troisième composante de l’administration d’un immeuble aux côtés du syndic de copropriété et du syndicat des copropriétaires. Il assure un contrôle de la gestion et peut assister le syndic dans ses missions tout en défendant les intérêts des copropriétaires, dont il est le représentant.
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical est le relais entre le syndicat des copropriétaires et le syndic de la copropriété. Ses missions se divisent en trois catégories :
Contrôler la gestion du syndic de copropriété
Le conseil syndical veille au bon accomplissement du mandat du syndic de la copropriété et à travers lui de ses engagements pour la bonne gestion de l’immeuble. Il peut ainsi vérifier les éléments relatifs à la comptabilité et au budget prévisionnel, à la répartition des dépenses dans le respect des règles applicables en copropriété, ou encore à l’exécution des résolutions votées en assemblée générale comme les travaux dans les parties communes.
Assister le syndic
Le conseil syndical se positionne au côté du syndic de la copropriété pour l’aider dans ses tâches. Le règlement de la copropriété ou l’assemblée générale des copropriétaires peuvent en effet prévoir la réalisation de certaines missions par le conseil syndical, comme la mise en concurrence des prestataires ou la préparation de l’ordre du jour des AG de copropriété.
Émettre un avis lorsqu’il est consulté
Le conseil syndical possède un rôle consultatif. La loi prévoit en effet que cette instance soit consultée dans le cadre de la mise en concurrence de prestataires dès lors que le montant de la dépense dépasse un certain montant, décidé par l’assemblée générale des copropriétaires. Cela peut concerner des travaux ou l’entretien courant de l’immeuble. Par ailleurs, il peut être consulté par le syndic pour toutes questions concernant le syndicat des copropriétaires, afin de s’appuyer sur sa connaissance concrète de la vie de l’immeuble.
Prendre en charge une délégation de pouvoirs
La réforme de la copropriété de 2020 permet à l’assemblée générale des copropriétaires de voter une délégation de pouvoirs au conseil syndical. Concrètement, ce dernier peut être chargé par le syndicat des copropriétaires de prendre seul les décisions relevant de la majorité simple, pour une durée limitée à deux ans renouvelable. Cela concerne la gestion courante de la copropriété, mais exclut des problématiques liées au budget prévisionnel, à l’approbation des comptes ou le règlement de copropriété.
Comment devenir membre du conseil syndical ?
La composition du conseil syndical se dessine lors d’un vote en assemblée générale des copropriétaires. Ses membres sont élus par le syndicat des copropriétaires à la majorité absolue pour un mandat d’une durée maximale de trois ans renouvelable. Ils ne sont pas rémunérés pour leurs missions.
Aucune règle n’encadre le nombre de membres du conseil syndical ; il se compose généralement d’au moins trois personnes. Ils procèdent au vote parmi eux du président du conseil syndical.
Il faut remplir un certain nombre de conditions pour être éligible au conseil syndical :
- être copropriétaire ;
- ou l’ascendant ou le descendant d’un copropriétaire ;
- ou être le représentant légal d’un copropriétaire ;
- ou être usufruitier ou acquéreur à terme du logement ;
- et n’avoir aucun lien avec le syndic de la copropriétaire (salarié, entourage, etc.).
À savoir : la constitution d’un conseil syndical n’est pas une obligation pour le syndicat des copropriétaires. Il peut y renoncer lors d’un vote en AG de copropriété à la double majorité.
Quel est le fonctionnement du conseil syndical ?
Le règlement de copropriété peut prévoir l’organisation et le fonctionnement du conseil syndical :
- nombre de représentants du syndicat des copropriétaires ;
- modalités des réunions (convocation, tenue, etc.) ;
- règles de majorité lors des votes.
À défaut, c’est l’assemblée générale des copropriétaires qui peut être amenée à se prononcer sur ces éléments.
Le président du conseil syndical possède un rôle élargi puisqu’il fixe l’ordre du jour des réunions et anime les débats. Il peut aussi se substituer au syndic en cas de carence pour convoquer une assemblée générale des copropriétaires. C’est aussi lui qui est chargé d’établir un bilan annuel des actions du conseil syndical pour le présenter à l’assemblée générale des copropriétaires.
Le conseil syndical peut solliciter des avis d’experts dans le cadre de ses missions (comptables, architectes, avocats, etc.). Les dépenses sont à prévoir dans le budget prévisionnel de la copropriété, pour lequel le conseil syndical est justement tenu d’être réuni chaque année par le syndic en vue de son élaboration.
Le conseil syndical peut-il remplacer le syndic de copropriété ?
Il existe un mode de gouvernance de la copropriété dans lequel le conseil syndical occupe le rôle de syndic : le syndic coopératif. La copropriété est en autogestion et le président du conseil syndical occupe le rôle de syndic non-professionnel ; on parle de président-syndic. La gestion de l’immeuble est collégiale avec les membres du conseil syndical, via un partage des tâches (comptabilité, administration, communication, etc.).