Le jargon de la copropriété comporte des termes bien à lui, tel que le quitus : un mot issu du latin et qui signifie « quitte ».
Il ressurgit à chaque assemblée générale annuelle, mais la portée du vote du quitus reste généralement trop méconnue des copropriétaires. S’il est facultatif, ce vote est pourtant engageant sur le plan juridique.
C’est quoi le quitus au syndic de copropriété ?
Le quitus est une résolution soumise par le syndic de copropriété à l’ordre du jour de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. Ce vote intervient à l’issue de l’exposé effectué par le syndic de la bonne exécution de ses missions durant l’exercice écoulé.
Si l’on devait donner une définition du quitus, il s’agit d’un vote de confiance de la part du syndicat des copropriétaires à l’égard de la gestion efficace de l’immeuble par le syndic : il marque sa reconnaissance envers le respect conforme des clauses de son mandat.
Le syndic de copropriété n’a pas l’obligation d’inscrire le vote du quitus à l’ordre du jour de l’AG. Dans les faits, il s’y retrouve quasi systématiquement, car donner quitus au syndic a un impact juridique pour le syndic.
Quelle différence entre quitus et approbation des comptes ?
Le vote du quitus et l’approbation des comptes sont deux résolutions différentes lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires. À la différence du quitus qui est facultatif, l’approbation des comptes est une résolution obligatoire.
Ce vote porte exclusivement sur la régularité comptable et financière des comptes de la copropriété ; le syndic joint à la convocation à l’AG le tableau des dépenses et des recettes de l’exercice écoulé. L’approbation des comptes valide la conformité des comptes et autorise le syndic à régler le solde ou répartir le trop-perçu entre les copropriétaires.
Le quitus valide quant à lui le rapport moral du syndic (tenue de l’AG, exécution des résolutions votées par les copropriétaires, respect du règlement de copropriété, recouvrement des charges, etc.).
Comment donner quitus au syndic ?
Le vote du quitus lors de l’assemblée générale des copropriétaires s’effectue à la majorité simple de l’article 24, c’est-à-dire la majorité des voix des copropriétaires présents, représentés ou s’étant exprimés via un vote par correspondance.
Il intervient après l’exposé du syndic de copropriété sur sa gestion, qui peut être suivi d’un débat. Les copropriétaires peuvent par ailleurs donner quitus tout en l’assortissant de réserves sur certains points précis.
En cas de refus du quitus, le syndic ne peut pas procédé à un second scrutin dans la mesure où donner quitus n’est pas une obligation pour le syndicat des copropriétaires.
Pourquoi donner quitus au syndic ?
Lorsque le syndicat des copropriétaires donne quitus au syndic, il lui atteste sa confiance quant à la bonne gestion de l’immeuble. Il reconnaît la bonne exécution des missions conformément à son mandat.
Plus largement, c’est la reconnaissance de la compétence, du sérieux et de la transparence du syndic professionnel. Dans le cas d’un syndic bénévole ou coopératif, c’est une manière de le féliciter de son implication et de sa rigueur dans l’administration de l’immeuble.
Quitus : quelles conséquences pour le syndicat des copropriétaires ?
Donner quitus signifie que le syndic est « quitte » de sa bonne gestion. En termes juridiques, le quitus agit comme une décharge de responsabilité du syndic de copropriété sur les actes de gestion de l’exercice écoulé portés à la connaissance du syndicat des copropriétaires.
Concrètement, ce dernier renonce à engager une action pour sanctionner une éventuelle erreur de gestion du syndic, même si elle est constatée après le vote.
En cas de doute, le syndicat des copropriétaires peut donc émettre une réserve sur un point précis du rapport moral du syndic lors du vote du quitus. Il se réserve ainsi la possibilité d’engager une action en cas d’erreur ou de faute constatée a posteriori autour du point de désaccord soulevé.
Refus de quitus : quelles conséquences pour la copropriété ?
Si le syndicat des copropriétaires n’accepte pas le rapport moral exposé par le syndic, il marque ses doutes quant à sa gestion de l’immeuble. Cela ne se traduit pas pour autant dans les faits par une révocation du syndic ; un changement en cours de mandat doit être motivé par un motif légitime et démontré (faute de gestion, non-exécution d’une résolution votée en AG, etc.).
Sur le plan juridique, un refus de quitus signifie que le syndic ne bénéficie pas d’une exonération de sa responsabilité en cas d’erreur ou de faute avérée lors de l’exercice en question.
Faut-il donner quitus au syndic ?
Aucune raison ne justifie de voter contre le quitus au syndic dès lors qu’il fait la démonstration de sa bonne gestion de l’immeuble au syndicat des copropriétaires. Lorsque le rapport moral est suffisamment détaillé et transparent, voter la confiance au syndic apparaît logique et participe à maintenir une bonne relation avec les copropriétaires.
Néanmoins, en cas de doute sur la qualité de sa gestion, il est utile de demander des précisions. Et si ces dernières ne sont pas convaincantes, des réserves voire un refus de quitus pourraient se justifier, afin de protéger le syndicat des copropriétaires en cas d’erreur de la part du syndic.