Comment bien choisir son locataire ?
Etre au clair sur son projet de location
Lorsqu’un propriétaire décide de mettre en location son logement, il doit, tout d’abord, en déterminer les objectifs : Amortir les dépenses liés à l’achat du logement ? Bénéficier d’un complément de revenus ? Louer le logement quelques années pour le revendre ou le récupérer ensuite ? En fonction de ces objectifs, les profils des locataires ne seront pas les mêmes. Pour une location court terme, il sera préférable de prendre des étudiants, des célibataires ou des personnes dont la profession engendre une mobilité régulière. A l’inverse, pour une location long terme, il sera peut être préférable d’opter pour des couples, des salariés, voire, des familles.
Renseignez-vous au maximum sur la situation de votre locataire
Lors du choix du locataire, une étape primordiale ne doit pas être négligée par le propriétaire bailleur : obtenir des informations sur les ressources des candidats pour se prémunir des risques d’impayés de loyers (surtout s’il faut rembourser un emprunt !). Pour cela, il faut demander tous les documents de ressources de type fiches de salaires et avis d’imposition.
Contrairement à ce que l’on pourrait penser, les étudiants ne sont pas les locataires les plus “risqués”. En effet, bien que leurs revenus soient généralement peu élevés, ils sont souvent cautionnés par leurs parents et bénéficient d’aides de la CAF. Les salariés en CDI, dont la période d’essai est achevée, représentent également une sécurité par rapport à la perception du loyer.
Quelle que soit la situation du candidat locataire, le risque d’impayés est toujours présent. De plus, avec les trêves hivernales, il est souvent difficile d’expulser un locataire en impayés et les procédures sont lourdes et couteuses. Un seul mot d’ordre donc : Soyez vigilants !
En faisant appel à un professionnel, vous minimisez ce risque d’impayés grâce à ce que l’on appelle la Garantie de Loyers Impayés (GLI). Cette garantie vous permet de percevoir votre loyer, en toute transparence, même en cas d’impayés de votre locataire.
La sélection des candidats locataires chez Sergic :
Chez Sergic, nous analysons avec soin toutes les candidatures des locataires afin d’assurer le paiement des loyers. Des garanties peuvent être demandées, quelle que soit la situation des locataires, et la conformité des documents envoyés par les candidats est minutieusement vérifiée par une équipe dédiée.
N’hésitez pas à vous faire aider par des professionnels
Tout propriétaire souhaitant mettre en location un logement doit faire un choix entre 2 options : tout gérer lui-même ou faire appel à un professionnel moyennant des frais de gestion supplémentaires.
La mise en location d’un logement prend du temps. Il faut organiser des visites pour les candidats, les recevoir, constituer le dossier et examiner toutes les pièces, organiser et établir les états des lieux d’entrée et de sortie, gérer les éventuels aléas en cours de bail. De plus en plus, il est aujourd’hui indispensable d’avoir des compétences techniques, juridiques et fiscales afin de respecter les règlementations en vigueur et en constante évolution (réévaluation des loyers tout en respectant les plafonds de loyer et de ressources en vigueur par exemple, loi ALUR).
Enfin, la gestion quotidienne nécessite d’être disponible et réactif en cas de soucis ou de réparations d’urgence.
En résumé, faire appel à un professionnel pour gérer votre bien vous assure une tranquillité d’esprit sur tous les sujets liés à l’occupation de votre logement. A noter que les frais de gestion d’un professionnel sont déductibles de votre revenu foncier.
Plus d’informations sur les mandats de gestion Sergic : sergic.com.
Comment établir un état des lieux conforme ?
A partir du 1er juin 2016, les états des lieux établis dans le cadre de la location d’un logement vont être davantage encadrés. En effet, un décret (publié au Journal Officiel du 31 mars 2016) fixe désormais une liste minimale d’informations devant apparaitre dans les états des lieux pour être en conformité avec l’une des mesures de la loi ALUR :
> Type d’état des lieux (entrée ou sortie) ;
> Date de réalisation ;
> Adresse du logement ;
> Noms et dénominations du locataire et du bailleur ;
> Domicile du bailleur ou siège social s’il s’agit d’une personne morale ;
> Détail et usage des clés (porte d’entrée…) et autres moyens d’accès au logement ;
> Signature des parties ou des personnes mandatées pour réaliser l’état des lieux.
Ces nouvelles dispositions doivent être respectées pour toutes les locations privées à titre de résidence principale, vides ou meublées.
Parallèlement à cela, au delà de cette liste peuvent être ajoutées des informations souhaitées par le propriétaire ou le locataire, des descriptions de l’état des revêtements et équipements du logement, des photos, etc.
Lorsqu’une personne tierce est mandatée pour réaliser l’état des lieux, (un huissier de justice par exemple), son nom et son domicile (ou siège social) doivent être indiqués.
De même, si un relevé des compteurs individuels d’eau ou d’énergie (électricité, gaz) est réalisé à l’occasion de l’état des lieux, il doit être reporté sur celui-ci.
Enfin, lors de l’état des lieux de sortie, doivent être ajoutées la nouvelle adresse du locataire, la date de réalisation de l’état des lieux d’entrée et, éventuellement, l’évolution de l’état des pièces sur base de l’état des lieux d’entrée.
Cas pratique : comment gérer le cas d’un locataire bruyant ?
Lors du recrutement d’un locataire, il est difficile (voire impossible) de savoir s’il peut être à l’origine de troubles de voisinage. Cependant, si tel est le cas et que des plaintes à l’encontre de votre locataire sont portées à votre connaissance, vous devez réagir. En règle générale, si votre logement est géré par un professionnel, c’est lui qui prend en charge les démarches auprès du locataire concerné.
Les procédures à suivre vis à vis du locataire.
Lorsqu’un propriétaire est informé de nuisances sonores provoquées par son locataire, il est préférable pour le propriétaire de lui envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception.
Si le locataire ne tient pas compte de cet avertissement et continue de troubler le voisinage de manière récurrente, le propriétaire doit passer à la vitesse supérieure. Dans ce cas, la saisine du Tribunal de Grande Instance est nécessaire pour demander la résiliation du bail en cours et ainsi donner congé au locataire.