Un syndic bénévole permet de réaliser des économies sur les charges de copropriété… mais un syndic professionnel apporte davantage de sérieux et de compétences dans la gestion de l’immeuble. On vous explique pourquoi changer vers un syndic professionnel est profitable pour le syndicat des copropriétaires.
Quelles différences entre un syndic bénévole et un syndic professionnel ?
Le syndic de copropriété professionnel est une personne morale, alors qu’un syndic bénévole est généralement une personne physique. Le premier est donc une société spécialisée en administration de biens, tandis que le second est forcément un copropriétaire de l’immeuble. Néanmoins, il peut aussi s’agir du représentant d’une société commerciale ou d’une SCI copropriétaire.
Hormis cet aspect et une réglementation différente – le syndic professionnel étant soumis aux obligations de la loi Hoguet –, le rôle du syndic de copropriété est le même qu’il soit exercé à titre bénévole ou non. L’avantage d’un syndic bénévole, c’est qu’il est présent sur place et connaît donc les problématiques concrètes que rencontrent les occupants. Il existe néanmoins des inconvénients qui font pencher la balance en faveur du choix d’un syndic professionnel…
Syndic bénévole, une responsabilité trop lourde à assumer ?
Le rôle d’un syndic de copropriété est multiple car son périmètre est vaste :
- faire appliquer le règlement de copropriété et les résolutions votées par l’assemblée générale des copropriétaires ;
- assurer la conservation de l’immeuble et l’entretien des parties communes ;
- effectuer les tâches administratives et la gestion comptable ;
- percevoir le paiement des charges de copropriété et recouvrer les impayés ;
- être le représentant légal du syndicat des copropriétaires devant la justice.
Le costume peut parfois être trop grand pour une personne dont ce n’est pas le métier, et qui prend sur son temps personnel pour administrer l’immeuble. D’autant que la responsabilité du syndic bénévole peut être engagée en cas d’erreur de gestion, bien qu’un tribunal sera généralement plus indulgent qu’avec un syndic professionnel.
Syndic bénévole, une économie financière à démontrer
En théorie, un syndic professionnel implique un coût – les honoraires de syndic – alors qu’un syndic bénévole est par définition gratuit. Mais dans les faits, ce n’est pas aussi tranché ; un syndic bénévole peut en effet demander une rémunération au titre de sa mission, ainsi qu’une indemnisation des frais avancés. Aussi, il peut solliciter des conseils à des experts afin de l’assister dans ses missions pour le suivi des travaux ou la comptabilité par exemple. Si l’on additionne la rémunération et les conseils, la différence de prix entre un syndic professionnel et un syndic bénévole s’en retrouve potentiellement fortement réduite.
Syndic bénévole, une position difficile à tenir en cas de conflit
Dans la plupart des cas, le syndic bénévole est un copropriétaire occupant l’immeuble dont il assume l’administration. S’il peut s’appuyer sur son relationnel avec les autres copropriétaires pour anticiper des difficultés, sa position de partie prenante et ses relations de voisinage peuvent aussi se retourner contre lui. Notamment en cas de conflit d’intérêt, où l’on pourra lui reprocher de ne pas être partial quand au traitement d’un problème. Cette position délicate ne peut pas se présenter pour un syndic professionnel, qui fait office de tiers neutre et indépendant dans un conflit de voisinage, ce qui préserve son rôle de médiateur auprès de l’ensemble des copropriétaires.
Syndic professionnel, des compétences avérées en gestion de copropriété
Le syndic professionnel est un métier exercé par une personne formée aux différentes problématiques de l’administration d’un immeuble. Généralement, il s’agit de professionnels disposant d’une formation immobilière (BTS Professions immobilières, licence pro métiers du droit de l’immobilier, bachelor métiers de l’immobilier, etc.) et plus spécifiquement en gestion et administration de biens. Ils possèdent donc un solide bagage dans les domaines juridiques et comptables, ainsi qu’en matière de techniques du bâtiment. Par ailleurs, un syndic professionnel réunit plusieurs collaborateurs et donc des expertises croisées, ce qui assure un plus large champ de compétences et une large plage de disponibilité pour répondre aux urgences de la copropriété.
Syndic professionnel, une garantie financière et une assurance RCP
La loi Hoguet impose 3 obligations à un syndic professionnel :
- posséder une carte professionnelle de syndic délivrée par la CCI ;
- disposer d’une garantie financière d’au moins 110 000 euros pour couvrir les fonds détenus au nom des copropriétés ;
- souscrire une assurance en responsabilité civile professionnelle, pour être couvert en cas de faute de gestion ou de défaut d’entretien.
Ces obligations légales sont autant d’éléments de réassurance pour les copropriétaires qui confient la gestion de leur immeuble à un syndic professionnel, alors qu’un syndic bénévole n’est pas contraint d’en disposer. Le syndicat des copropriétaires aura donc moins de sécurité en cas de problème.
Syndic professionnel, une dimension conseil
De par ses compétences, le syndic professionnel ne se contente pas de gérer les affaires courantes de la copropriété. Il anticipe des problématiques tel que les travaux à envisager pour préserver le bon état général de l’immeuble, là où un syndic bénévole se contentera le plus souvent d’effectuer ses tâches au jour le jour. Le syndic professionnel est en effet plus à même d’assumer un devoir d’information et de conseil, en avertissant les copropriétaires d’obligations à prendre en compte par exemple, comme la réalisation d’un DPE collectif avant le 1er janvier 2016 pour les petites copropriétés. Cela nécessite une veille réglementaire qu’il est plus difficile d’exiger d’un syndic bénévole, ce qui met potentiellement la copropriété en situation illégale par négligence.
Syndic en ligne, le meilleur des deux mondes ?
Changer d’un syndic bénévole pour un syndic professionnel sans renoncer aux avantages du premier tout en bénéficiant des points forts du second, c’est possible avec le choix d’un syndic en ligne. Il s’agit bien en effet d’un syndic professionnel, remplissant toutes les conditions de la loi Hoguet et possédant toutes les compétences pour l’administration d’un immeuble. Mais ce mode de gestion repose sur un engagement fort d’un ou plusieurs copropriétaires – généralement le conseil syndical –, afin d’être le relais sur place pour effectuer certaines tâches. A la clé, des économies sur les honoraires de syndic qui se traduisent par une baisse du coût des charges de copropriété.