Après une année 2014 morose, le marché locatif privé connaît des frémissements de reprise au 1er semestre 2015.
Avec 28,2 % de locataires qui ont déménagé, le taux de mobilité résidentielle, indicateur de la dynamique du marché, progresse de 3 % et remonte à son niveau de 2008-2009, avant la crise. Pour autant, les ajustements nécessaires au rééquilibrage continuent pour quelques années encore.
Les ajustements nécessaires concernent bien entendu les niveaux de loyer, mais aussi (et surtout) la rénovation des logements qui au-delà d’une simple mise aux normes techniques impose une réelle mise « au goût du jour ». Seul 1 logement remis en location sur 8 fait l’objet d’une rénovation avant d’être remis sur le marché.
A défaut de corrections, les délais de relocation et la durée de la vacance commerciale entre deux locataires risquent de continuer à s’allonger. Le délai d’inoccupation entre 2 locataires se situe aujourd’hui à 10 semaines, en moyenne.
Car la réponse ne réside pas uniquement dans le dynamisme des marchés. Hormis à Paris, le marché reste globalement sur-offreur, encore impacté par les livraisons massives des logements neufs issus des dispositifs de défiscalisation des années 2006/2012.
Les prix continuent de baisser dans de nombreuses grandes villes.
Les loyers de marché reculent. Et le recul est parfois rapide. Dans 75 % des grandes villes, les loyers baissent, comme à Amiens, Angers, ou Lille. Les villes moyennes ne sont pas épargnées. Les loyers y ont baissé dans 57 % des cas. Et là où les loyers ne baissent pas, ou plus, ils augmentent moins vite que l’inflation.
Les plus touchés sont les studios, et les « 2 pièces », qui sont aussi les plus nombreux. Ils ont baissé de respectivement – 2,5 % et – 1,9 % en moyenne cette année.
1ère condition : un marché dynamique.
Il ne suffit pas d’offrir des loyers bas pour relouer. De nombreuses villes où les prix des loyers sont les plus bas connaissent un nombre important de logements vacants. Ce sont, en général, des secteurs où l’activité est peu dynamique, voire en déclin. Ce n’est pas ici un problème d’inadéquation temporaire entre l’offre et la demande, mais un problème plus profond d’absence de marché.
2ème condition : ajuster les prix sur les références des locataires.
Même lorsque le marché existe, il faut accepter de revoir ses prétentions à la baisse, sous peine de passer à côté du bon locataire. Les logements neufs ou récents issus des dispositifs de défiscalisation offrent des loyers plafonnés assortis de faibles niveaux de charges. Ce sont eux qui servent aujourd’hui de référence aux candidats à la location, surtout s’ils sont solvables et disposent d’un bon dossier. Tout se négocie, surtout quand l’offre est abondante.
3ème condition : adapter le logement aux goûts actuels.
Choisir son lieu de vie reste avant tout une affaire de cœur. Une fois sur deux, lorsque le bien séduit, la visite se conclut par une location. La clientèle actuelle ne se projette plus dans un logement à rénover. Elle consomme du « prêt à habiter » et n’entend plus mettre la main à la pâte pour l’embellir et l’aménager. Pour être louable, un logement doit, aujourd’hui, non seulement être proposé à un loyer raisonnable mais aussi être irréprochable sur le plan du confort et de l’esthétique.
La concurrence des logements neufs issus du dispositif Scellier est une réalité : beau, jeune, et pas cher, un logement Scellier a souvent tout pour plaire. A condition toutefois qu’il soit bien localisé. Hormis cette réserve sur l’emplacement, ce critère restant, bien sûr, prépondérant en matière immobilière, les logements neufs issus du dispositif Scellier, vendus massivement sur plan entre 2009 et 2012, sont maintenant construits et livrés. De grande qualité environnementale, ils sont très économes en énergie. Actuels, contemporains dans leurs équipements et leur décoration, ils séduisent une clientèle locative qui rechigne à mettre la main à la pâte au moment d’emménager. Comme, en plus, les logements issus du dispositif Scellier ont des loyers plafonnés, ils se révèlent également attractifs en termes de prix. Du coup, les logements anciens prennent parfois un véritable « coup de vieux ».
Pourquoi rester bailleur aujourd’hui ?
Au-delà de cette période d’ajustement, perturbante mais nécessaire, investir dans un logement locatif reste le meilleur moyen de se constituer un patrimoine durablement.
Le marché locatif obéit à des fondamentaux bien ancrés. Se loger est un besoin primaire. Or, la France est en croissance démographique et compte chaque année plusieurs centaines de milliers de ménages supplémentaires…qui ont besoin de logements.
Alors que 40 % des français sont locataires, le parc HLM ne représente que 4 logements locatifs sur 10, les 6 autres appartenant à des propriétaires privés. Leur rôle est donc vital dans l’équilibre du marché.
Avec une production actuelle de logements neufs de l’ordre de 300 000 par an, loin des 500 000 nécessaires, le risque réside davantage dans le désengagement des propriétaires-bailleurs particuliers, qui, après le désengagement des investisseurs-institutionnels, pourrait rapidement perturber gravement le marché locatif en créant une véritable pénurie de logements. Les dispositifs Duflot et Pinel qui ont succédé au Scellier rencontrent un faible succès. La tendance « sur-offreur » du marché actuel devrait assez rapidement disparaître.
Conclusion : Le marché est structurellement porteur, et prometteur pour le bailleur raisonnable, que ce soit dans le neuf ou l’ancien, qui saura composer avec les demandes des locataires et n’hésitera pas à entretenir régulièrement son logement afin de le maintenir à niveau.
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