Le dossier d’un candidat à la location peut faire la différence auprès d’un propriétaire grâce à son garant. Une caution solidaire solide apporte en effet de la sérénité au bailleur quant au bon paiement des loyers même en cas d’empêchement du locataire.
Le cautionnement, à quoi ça sert ?
Environ 3 % des logements en location font l’objet d’impayés de loyers, ce qui représente plusieurs dizaines de milliers de procédures engagées par des propriétaires chaque année afin d’obtenir l’expulsion des locataires mauvais payeurs.
Pour anticiper une telle situation, un bailleur peut souscrire une assurance loyers impayés ou exiger un acte de cautionnement auprès du locataire à joindre au bail. Il peut aussi inclure une clause de caution dans le contrat de location pour se prémunir en cas de litige. Le cautionnement consiste à nommer une personne qui va se porter garante du paiement des loyers en cas d’empêchement du locataire.
À savoir : le cumul assurance loyers impayés et caution n’est possible que lorsque le locataire est étudiant ou apprenti.
Quelles différences entre une caution solidaire et une caution simple ?
Il existe deux types de caution pour couvrir le paiement des loyers en cas d’insolvabilité du locataire :
- La caution simple ;
- La caution solidaire.
Les propriétaires-bailleurs privilégient la caution solidaire, car le garant prend le relais du locataire dans le paiement des dettes locatives dès le premier loyer impayé. Avec un cautionnement simple, le bailleur doit d’abord adresser un commandement de payer au locataire via un huissier avant de pouvoir se tourner vers le garant, en cas d’échec de la procédure. Ce dernier peut en effet arguer du « bénéfice de discussion » tant que les recours auprès du locataire ne sont pas allés à leur terme.
À savoir : un locataire peut bénéficier de plusieurs cautions simples ou solidaires. Dans le premier cas, les dettes locatives sont divisées équitablement entre garants. Dans le second cas, le bailleur peut exiger le paiement de l’intégralité à chacun d’entre eux.
Qui peut se porter caution solidaire ?
Le cautionnement solidaire peut être assuré par deux types de garants :
- Une personne physique ;
- Une personne morale.
Généralement, le garant physique prêt à s’engager dans une caution solidaire est un proche du locataire : un parent, un conjoint ou un ami.
Pour renforcer le dossier locataire, le garant doit pouvoir justifier d’une solidité financière de nature à rassurer le bailleur (emploi stable en CDI, revenus réguliers trois à quatre fois supérieurs au montant du loyer).
Côté garant moral, un locataire peut faire appel à son employeur, une association ou encore un organisme privé afin d’être caution solidaire.
Il est par exemple possible de faire appel à Action Logement via le dispositif de la Garantie Visale sous conditions (mobilité professionnelle, revenus inférieurs à 1500 euros nets par mois, etc.).
Quels documents joindre à une caution solidaire ?
Pour justifier de sa solvabilité, le garant doit joindre à l’acte de cautionnement plusieurs éléments :
- Une pièce d’identité valide ;
- Un justificatif de domicile (facture d’énergie de moins de 3 mois, avis de taxe foncière, quittance de loyer, etc.) ;
- Des justificatifs de son activité professionnelle (contrat de travail, attestation employeur, carte professionnelle, etc.) ;
- Des justificatifs de revenus (trois dernières fiches de paie, avis d’imposition, bilans comptables, etc.).
À savoir : le garant n’a pas d’obligation à posséder une adresse en France ou à disposer de la nationalité française.
Caution solidaire : quels sont les engagements du garant ?
Signer un acte de cautionnement solidaire engage le garant. Contrairement à une caution simple, une caution solidaire l’oblige à payer les loyers en totalité dès le premier impayé. Pour cela, il est engagé sur ses biens propres et ses revenus, même s’il est marié sous le régime de la communauté.
Lorsque le cautionnement est pris pour une durée indéterminée, l’engagement prend fin à l’issue du bail en cours.
Comment rédiger un acte de cautionnement ?
Il appartient au propriétaire-bailleur de fournir l’acte de cautionnement solidaire. Charge au garant de le remplir et de le signer.
Il est fortement conseillé d’en effectuer la rédaction sous seing privé ou avec l’aide d’un notaire, afin de s’assurer de sa parfaite conformité.
En effet, l’acte de cautionnement solidaire comporte plusieurs mentions obligatoires à ne pas oublier
- L’identité et les coordonnées du garant, du bailleur et du locataire ;
- L’adresse du logement en question ;
- Le montant du loyer et des charges locatives (indiqué en chiffres et en toutes lettres) et ses conditions de révision ;
- La date de période de référence de l’IRL (information mentionnée sur le contrat de location) ;
- La somme maximale de cautionnement ;
- Le type de caution (simple ou solidaire) et la durée de l’engagement (déterminée ou indéterminée) ;
- La mention manuscrite rédigée par le garant attestant de son engagement à payer le loyer en cas de défaillance du locataire ;
- La date de signature du document ;
- L’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 dans le cas d’une location vide.
À savoir : la loi Elan autorise depuis le 1er janvier 2022 la dématérialisation de l’acte de cautionnement et sa signature électronique.