En cas de réalisation de gros travaux dans un appartement, le propriétaire et le locataire ont chacun des obligations à respecter. De quoi parle-t-on précisément ? Qui décide de quoi et quels sont les droits du locataire en pareille situation ? On fait le point.
Qu’appelle-t-on les gros travaux ?
Sont appelés « gros travaux », soit les travaux de réparation, soit les travaux de rénovation concernant la structure du bâtiment ou affectant le confort du logement. Ce sont des travaux longs, importants et la plupart du temps coûteux.
Ces travaux peuvent être de différente nature :
- Ils peuvent être structurels lorsqu’ils modifient la structure du bâtiment. Par exemple, la consolidation de fondations, le remplacement de planchers, de murs porteurs, d’escaliers ou la réparation du toit.
- On parle de «travaux de rénovation » s’ils concernent un changement de la salle de bains, de la cuisine, le revêtement des sols, mais aussi l’abattage de murs pour agrandir une pièce ou, au contraire, la réalisation d’un mur pour diviser une pièce en deux.
- Ils peuvent affecter la sécurité du bâtiment : création d’alarmes incendie ou mise aux normes de l’installation électrique lorsque celle-ci est ancienne.
- Enfin, ils peuvent être liés à la performance énergétique du logement ou bâtiment : pose de double ou triple vitrage, isolation des murs (pose de laine de verre, etc.), modification du système de chauffage…
Qui peut décider de faire réaliser de gros travaux ?
Selon les articles 6 et 7 de la loi de 1989, un locataire peut et est même tenu d’effectuer les petites réparations dans son logement.
De plus, s’il souhaite faire des aménagements pour l’embellir (peintures, papiers peints) ou le rendre plus fonctionnel (pose de placards), c’est à dire dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée, il n’a pas besoin d’obtenir l’accord de son propriétaire.
En revanche, un locataire qui souhaite, par exemple, modifier l’affectation des pièces, comme abattre une cloison, va impérativement devoir recueillir l’avis et surtout l’accord écrit du propriétaire. En effet, dans ce cas il s’agit d’une transformation de la chose louée.
Enfin, dernier cas, le locataire peut s’entendre avec son propriétaire pour le partage du coût des travaux ou bien s’engager à les réaliser lui-même en échange d’une diminution ou d’une exonération du loyer pendant une période donnée.
Lorsqu’il met en œuvre de gros travaux, le propriétaire s’engage à respecter un certain nombre de règles vis-à-vis de la personne qui occupe le logement.
Quels sont les droits du locataire en cas de gros travaux ?
Le locataire a droit à l’information
Le propriétaire a l’obligation légale de notifier à son locataire qu’il va faire réaliser de gros travaux dans son logement, et ce, par une lettre recommandée ou remise en main propre avant le début des travaux.
Le courrier devra notamment comprendre les informations suivantes :
- La nature des travaux prévus.
- Les modalités d’exécution des travaux prévus
Ce courrier est une notification d’information : le locataire ne peut pas s’opposer aux travaux.
Néanmoins, ces travaux ne doivent ne pas revêtir de caractère abusif ou vexatoire, et ne doivent pas rendre l’utilisation du local impossible ou dangereuse.
Si le locataire estime que les transformations proposées sont abusives ou, après coup, qu’elles rendent son logement impraticable ou dangereux, il peut alors saisir la commission départementale de conciliation. Celle-ci se chargera de trouver une solution à l’amiable au litige.
Le locataire a droit à l’habitabilité
Pendant la durée des travaux, le locataire doit pouvoir continuer d’occuper le logement.
Selon l’article 1724 du code civil, si les travaux durent plus de 21 jours, le prix du bail sera diminué à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire aura été privé. De plus, si les travaux sont de telle nature qu’ils rendent inhabitable ce qui est nécessaire au logement du locataire et de sa famille, celui-ci pourra directement faire résilier le bail.
En revanche, le locataire doit permettre l’accès du logement aux ouvriers. Toutefois, selon la loi du 6 juillet 1989, article 7, les travaux ne pourront avoir lieu le week-end et les jours fériés, à moins que le propriétaire obtienne un accord du locataire.