Lorsqu’un propriétaire confie les clés d’un logement à un locataire contre le versement d’un loyer, les deux parties doivent obligatoirement établir un contrat de location signé par chacun d’entre eux. Le contenu du bail et les règles applicables varient néanmoins en fonction de la nature du logement (meublé ou non).
Un bail de location, à quoi ça sert ?
Le contrat de location est réglementé par la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs. Ce texte législatif vise à garantir les droits du propriétaire et du locataire en cas de litige autour de la location. Et ils peuvent être nombreux :
- Dépôt de garantie ;
- Décence du logement ;
- Ameublement ;
- Révision du loyer.
La loi du 6 juillet 1989 détaille les clauses à inclure dans un contrat de location, et elle a été complétée par la loi ALUR de 2014 afin de mettre en place un contrat-type. Un effort d’uniformisation avec des mentions obligatoires et des clauses particulières, mais aussi une notice d’information listant les droits et obligations du propriétaire-bailleur et du locataire à joindre en annexe.
L’absence d’un contrat de location peut par exemple empêcher un propriétaire de pratiquer une révision du montant du loyer ou compliquer le recouvrement des loyers impayés.
Contrat de location : les mentions communes à tous les baux
Un bail de location est un contrat écrit qui doit être établi entre le propriétaire et locataire. Il est conseillé de se faire assister par un professionnel de l’immobilier ou un notaire. Le document doit être édité en deux exemplaires originaux (un pour chaque partie) et doit impérativement comporter les informations suivantes :
- Les identités du bailleur et du locataire ;
- La date d’entrée dans le logement, qui marque la prise d’effet du contrat de location ;
- Le montant du loyer durant la période d’occupation du logement.
D’autres clauses obligatoires sont à renseigner telles que :
- La durée de location ;
- Le montant du dépôt de garantie ;
- La description du logement et des parties communes ;
- La surface habitable ;
- La destination du bien (habitation et/ou usage professionnel) ;
- Le montant du dernier loyer versé par le précédent locataire lorsqu’il date de moins de 18 mois, ainsi que le détail des éventuels travaux effectués depuis.
Qu’il s’agisse d’un logement vide ou meublé, l’état des lieux doit être joint en annexe du contrat de location, tout comme le dossier de diagnostic technique, l’attestation d’assurance contre les risques locatifs et les documents relatifs la copropriété.
À savoir : l’absence de contrat de location écrit n’expose pas le propriétaire-bailleur à une sanction pénale.
Les spécificités du bail en fonction du type de location
Le contrat-type de location est le même qu’il s’agisse d’un bien loué vide ou meublé. Les différences se situent dans les règles applicables et les clauses à inclure. Cela va concerner :
- La durée du bail (1 an minimum pour un meublé, 3 ans pour un logement vide) ;
- Le montant du dépôt de garantie (1 mois de loyer maximum pour une location nue, 2 mois de loyer en meublé) ;
- La possibilité de paiement des charges locatives au forfait dans un meublé ;
- La durée du préavis de départ (1 mois en meublé, jusqu’à 3 mois dans un logement vide).
Gare aux clauses abusives dans le bail !
Il est possible d’ajouter de nombreuses clauses dans un contrat de location :
- La clause d’indexation du loyer pour pouvoir augmenter le loyer durant le bail ;
- La clause résolutoire afin de résilier le bail en cas de défaillance dans le paiement du loyer ;
- La clause de droit de visite pour pouvoir organiser des visites en vue d’une location ou d’une vente du logement.
En revanche, certaines clauses sont interdites dans un bail car considérées comme abusives. Il n’est pas par exemple pas possible d’imposer un choix d’assurance ou un mode de règlement des loyers.
Aucune clause ne peut restreindre la jouissance du logement ou plus largement les droits du locataire (animaux domestiques, interdiction de fumer, etc.).
Bail location meublée : des équipements à mentionner
Un document en particulier est à joindre obligatoirement avec un contrat de location meublée : l’inventaire et l’état détaillé du mobilier. Introduit par la loi ALUR de 2014, il liste précisément l’ensemble des meubles présents dans le logement et l’état de chacun.
Par ailleurs, cet inventaire doit se conformer à la liste des équipements obligatoires dans une location meublée, établie par décret en 2015 : four et plaques de cuisson, réfrigérateur, vaisselle, literie, table et chaises, rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager, etc.
À ces équipements obligatoires, un bailleur peut tout à fait ajouter d’autres meubles pour améliorer le confort des équipements et valoriser son bien en location. Si le locataire ne les trouve pas à son goût et souhaite acheter de nouveaux équipements et accessoires, il devra néanmoins restituer les éléments mentionnés dans l’inventaire à son départ du logement.