Profiter d’un immeuble mieux isolé où l’on ne souffre pas de la chaleur en été et du froid en hiver, réduire sa facture d’énergie grâce à un chauffage collectif plus performant ou une production d’électricité autonome… Une copropriété peut s’engager dans cette voie en entreprenant des travaux d’économie d’énergie. Mais le chemin est long et nécessite à la fois détermination et méthode.
1. Convaincre les copropriétaires de l’enjeu des économies d’énergie
La copropriété est une démocratie participative dans laquelle les copropriétaires sont souverains et la majorité décide des grandes orientations. Cela signifie que pour réaliser des travaux d’économie d’énergie sur les bâtiments et parties communes, il faudra rallier la majorité des suffrages à cette problématique. Certes, bénéficier d’un meilleur confort thermique et réduire la facture énergétique des occupants sont des sujets consensuels, mais cela nécessite des décisions et représente un coût que tous les copropriétaires ne sont pas prêts à supporter. Pour convaincre les indécis, il sera donc nécessaire de faire preuve de pédagogie sur les enjeux et bénéfices de la rénovation énergétique de la copropriété.
Pour les copropriétaires bailleurs par exemple, mentionner les nouvelles obligations de la loi Climat en termes de performance énergétique du logement sont un argument de poids. En effet, il n’est plus possible de louer un appartement de classe G à partir de 2025, puis ceux de classe F en 2028 et et enfin de classe à compter de 2034.
2. Voter la réalisation d’un audit énergétique de la copropriété
On peut avoir de forts soupçons sur la déperdition thermique de son immeuble par la toiture, la ventilation, les fenêtres ou les murs. Mais rien ne vaut un diagnostic précis des performances énergétiques du bâtiment pour disposer d’une vision claire des leviers d’action pouvant permettre de réduire les consommations et améliorer le confort des logements. Il existe certes le DPE collectif, un diagnostic de performance énergétique obligatoire à partir de 2026 pour toutes les copropriétés bâties avant 2013. Mais ce dispositif est davantage un outil d’information sur les performances énergétiques de l’immeuble ; réaliser un audit énergétique est préférable pour bénéficier de recommandations sur les travaux d’économie d’énergie à engager. Ce dernier est plus coûteux, mais il est indispensable pour obtenir certaines subventions.
Pour être effectué par un professionnel qualifié RGE, l’audit énergétique doit d’abord être voté par l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité simple. Il sera nécessaire d’appuyer sur l’intérêt de ce dispositif pour en justifier le coût (100 à 300 euros par lot) et ainsi maximiser les chances de voir la résolution adoptée. Voter un audit énergétique, c’est l’amorce d’un projet de rénovation de la copropriété.
3. Prioriser les travaux pour optimiser les économies d’énergie
Après sa réalisation, l’audit énergétique fait l’objet d’une restitution devant l’assemblée générale des copropriétaires. Le professionnel y présente son rapport synthétique et ses prescriptions de travaux. Au moins une proposition doit permettre à l’immeuble de viser un très haut niveau de performance énergétique, et une autre de réduire la consommation en énergie primaire sous les 331 kWh/m² par an.
L’audit énergétique fournit également une fourchette de coût pour chaque travaux de rénovation énergétique, ainsi que les aides éventuelles pouvant participer à leur financement. À la lumière de tous ces éléments, les copropriétaires peuvent ainsi choisir le(s) chantier(s) à mener pour avoir le meilleur impact sur la facture d’énergie en fonction des coûts qu’il(s) représente(nt).
Le DPE collectif aussi comporte des recommandations de travaux d’économie d’énergie, certes moins poussées mais avec une estimation chiffrée des gains et de leur coût. Les propositions se divisent entre des travaux essentiels à mener en urgence pour les passoires thermiques, et des travaux « de confort » pour réduire la facture énergétique et progresser dans la nomenclature – passer de B à A par exemple.
4. Mettre les prestataires de travaux en concurrence
Le coût des travaux d’économie d’énergie peut être un frein pour de nombreux copropriétaires. Alors obtenir le meilleur tarif est un atout non négligeable pour préserver les chances de voir le projet validé par l’assemblée générale des copropriétaires. La mise en concurrence des prestataires peut d’ailleurs être imposée par l’AG au-delà d’un certain montant de marché. Dans tous les cas, cette démarche est bénéfique ; à la fois sur le plan financier pour réaliser des économies, et sur celui de la transparence pour emporter l’adhésion des copropriétaires. Le syndic demande ainsi plusieurs devis et les notifie aux copropriétaires avec la convocation à l’assemblée générale, afin qu’ils puissent comparer les offres.
5. Solliciter des aides pour financer l’opération
Les travaux d’économie d’énergie ont un coût important. Plus de 50€/m² pour l’isolation de la toiture, plus de 200€/m² pour l’isolation des murs par l’extérieur, près de 5000 euros en moyenne pour une chaudière collective, plus de 15 000 euros pour des panneaux photovoltaïques… Mais ce type de projet est soutenu pour l’État car il participe à l’effort de réduire l’impact carbone des bâtiments. La copropriété peut donc solliciter plusieurs aides afin de réduire le coût des travaux :
- MaPrimeRénov’ Copro, pour prendre en charge jusqu’à 25 % du montant ;
- Les Certificats d’Economies d’Energie (CEE), pour financer dans certains cas jusqu’à 100 % du coût des travaux ;
- La TVA à 5,5 %, qui s’applique sur les travaux d’amélioration de la performance énergétique dans les parties communes de l’immeuble.
- L’éco-prêt à taux zéro, qui permet de financer jusqu’à 30 000 euros sans intérêt.
6. Voter la réalisation des travaux d’économie d’énergie
Une fois tous les éléments réunis, il ne reste plus qu’à passer l’épreuve de vérité, le vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Pour des travaux d’économie d’énergie, c’est la majorité absolue qui s’applique, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires qu’ils soient présents, absents ou représentés. En cas de fort absentéisme à l’AG de copro, il devient difficile d’atteindre la majorité de l’article 25, d’où l’intérêt de créer une adhésion en amont !
7. Contrôler la bonne exécution des travaux à leur réception
Une fois les travaux de rénovation énergétique votés par les copropriétaires, le syndic doit assurer le suivi des travaux pour veiller à leur bonne avancée, puis la réception des travaux. À cette occasion, il devra s’assurer que le chantier n’a donné lieu à aucune malfaçon ou défaut afin d’attester le parfait achèvement des travaux. C’est à ce moment-là qu’il doit exprimer des réserves en cas de défauts constatés, qui pourraient nuire au gain de performances énergétiques promis par les travaux entrepris.