À la nuitée, à la semaine ou au mois : c’est ainsi que fonctionne la location saisonnière, régie par le Code civil et encadrée de près par les communes. À la clé, des revenus locatifs plus importants… au prix d’une gestion locative nettement plus chronophage. Explications.
1. Un contrat de location spécifique
Il existe un bail de location saisonnière, prévu spécifiquement pour les locations de courte durée. Sa signature est d’ailleurs obligatoire, que ce soit par écrit ou via une signature électronique. Ce bail saisonnier, d’une durée maximale de 90 jours non renouvelable comme l’a fixé la loi Hoguet, doit contenir en annexe l’état descriptif détaillé des lieux. Le document doit également fournir des informations sur la localisation du bien (commerces et transports à proximité, activités, etc.) et mentionner les heures d’arrivée et de départ. Dans les faits, la réservation en ligne via des plateformes ne facilite pas l’édition d’un contrat de location saisonnière en double exemplaire…
2. Une location meublée uniquement
Qui dit location courte durée dit location meublée. C’est indispensable pour pouvoir accueillir une clientèle de passage, parfois pour une seule nuitée. Le décret n° 2015-981 de la loi ALUR listant les équipements obligatoires en location meublée ne s’applique pas à la location saisonnière. Il est néanmoins recommandé de s’y plier pour garantir le confort des occupants avec literie, kitchenette équipée, mobilier de rangement, luminaires et kit d’entretien ménager.
La loi n’impose pas d’état des lieux en location saisonnière, mais dans les faits il est recommandé d’y procéder afin d’éviter des conflits à la sortie en cas de dégradation. Cet état des lieux peut par ailleurs s’appuyer sur un inventaire des meubles et objets.
3. Des revenus locatifs plus importants
L’intérêt d’une location saisonnière pour un propriétaire-bailleur, c’est la possibilité de maximiser ses revenus locatifs lors des périodes de forte demande touristique. Pour un appartement en bord de mer, cela correspondra à la période estivale, alors qu’un chalet à la montagne capitalisera principalement sur les vacances scolaires en hiver. Par le jeu de l’offre et de la demande, il est possible d’augmenter la tarification à la semaine au plus fort de la saison.
4. Un plafond de nuitée pour la location saisonnière de la résidence principale
La location saisonnière ne correspond pas forcément à un investissement locatif : il est possible de proposer sa résidence principale dès lors que le logement est loué à l’usage exclusif du locataire (sans votre présence). Si la durée maximale est de 90 jours pour un contrat de location saisonnière, il est possible de mettre son bien en location courte durée pour une durée maximale de 120 nuitées, afin de respecter le cadre juridique de la résidence principale (au moins 8 mois d’occupation par an, article 2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989). En cas de dépassement, le bailleur encourt une amende de 50 000 euros assortie d’une astreinte de 1000 euros maximum par jour et par mètre carré !
5. Une autorisation municipale nécessaire dans certaines villes
Depuis 2009, tout propriétaire envisageant la location saisonnière dont déclarer en mairie un meublé touristique. Face à la forte poussée de la location courte durée dans le sillage de plateformes comme Airbnb, Abritel ou Booking, de nombreuses municipalités ont décidé d’encadrer davantage encore la location saisonnière en appliquant cette obligation aux résidences principales. C’est le cas à Paris et sa couronne, ainsi que dans les villes de plus de 200 000 habitants et celles de plus de 50 000 habitants situées en zone tendue. Pour les résidences secondaires, ces villes peuvent également imposer une autorisation temporaire de changement d’usage du logement. Là aussi, un bailleur exerçant sans autorisation s’expose à une forte amende (450 euros pour un défaut d’enregistrement, jusqu’à 50 000 euros pour une absence d’autorisation).
6. Le règlement de copropriété peut s’y opposer
Avant d’émaner de la municipalité, le premier des obstacles à la location saisonnière peut provenir de l’immeuble lui-même ! Le règlement de copropriété peut en effet prévoir une interdiction de location de meublé de tourisme. Comment ? Avec une clause d’habitation bourgeoise, qui limite l’usage du logement comme habitation. Idem pour la clause mixte autorisant seulement l’habitation et la location par des professions libérales. Un copropriétaire peut néanmoins demander au syndic de mettre le sujet sur la table lors de la prochaine AG afin de modifier le règlement de la copropriété.
7. Un locataire peut sous-louer son logement si…
Il n’y a pas que les propriétaires qui peuvent s’adonner à la location saisonnière : les locataires aussi ! Mais pas dans n’importe quelles conditions : le bail de location ne doit pas s’y opposer ! La loi impose même de disposer de l’accord écrit du propriétaire, puis de procéder à la rédaction d’un contrat de sous-location et d’exiger du sous-locataire une attestation d’assurance habitation.
8. Un usage possible de résidence secondaire
L’avantage de la location saisonnière dans le cadre d’un investissement locatif, c’est la possibilité pour le propriétaire de jouir du logement lorsqu’il n’est pas occupé. Cela lui permet de bénéficier d’une résidence secondaire. Les revenus locatifs permettront de couvrir tout ou partie des frais générés par le bien.
9. Un abattement fiscal très intéressant
Dans le cas d’un bail de location nue, les recettes sont considérées comme des revenus fonciers, alors que ceux provenant d’une location saisonnière sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Le micro foncier permet de bénéficier d’un abattement de 30 % des recettes annuelles lorsqu’elles ne dépassent pas 15 000 euros, alors que le micro BIC accorde un abattement de 71 % avec un plafond de recettes annuelles de 176 200 euros pour les meublés de tourisme, gîtes ruraux et chambres d’hôtes ! Pour les autres, l’abattement du micro BIC sera de 50 % si les recettes ne dépassent pas 70 000 euros par an.
En revanche, la location saisonnière ne permet pas de bénéficier de dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel ou Denormandie.
10. Une gestion locative fastidieuse
La gestion d’un logement en location saisonnière demande beaucoup plus de temps et d’investissement qu’un bien classique. Logistique pour gérer le planning, gestion des arrivées et des départs (remise des clés, état des lieux, etc.), réparations, problématiques de voisinage… Pour une gestion locative sereine de sa locataire saisonnière, mieux vaut la déléguer à un professionnel sur place, qui saura optimiser le taux d’occupation et la satisfaction des clients.