Lorsque vous êtes propriétaire d’un logement et que vous souhaitez le mettre en location, deux choix s’offrent à vous : piloter seul ou confier les rênes à une agence de gestion locative. Vous penchez pour la première option ? Découvrez les avantages et inconvénients de la gestion locative en direct.
L’avantage : des économies substantielles
Deux propriétaires sur trois choisissent la gestion locative en direct. Outre l’envie de vouloir gérer soi-même son patrimoine locatif, la dimension financière est souvent la principale motivation de ce choix. Si vous décidez de faire appel à une agence de gestion locative, elle percevra généralement entre 7 et 10% des loyers hors taxes.
En réalisant vous-même le suivi de la location, les tâches administratives, juridiques et techniques, vous bénéficierez de l’avantage de la gratuité : aucun coût ne sera lié à une agence. Évidemment, cela signifie un meilleur rendement locatif ! Mis à part l’aspect financier, lorsque le bailleur s’occupe lui-même de sa gestion locative, il est en relation directe avec son locataire. Cela lui permet de détenir en temps réel toutes les informations qui concernent la gestion courante du logement.
Le propriétaire peut ainsi intervenir rapidement lorsque le locataire effectue un signalement lié à un problème qui nécessite des travaux promptement, mais également s’il subit des troubles de jouissance. Cette relation directe comprend aussi l’intérêt de limiter les coûts relatifs aux prestations extérieures et occasionnelles comme, par exemple, la réduction d’actes juridiques.
Inconvénient n°1 : ne pas maîtriser le cadre réglementaire de la location
S’occuper intégralement de la location n’est cependant pas de tout repos pour le bailleur. Il faut garder en tête que vous effectuerez le métier d’un professionnel de la gestion locative, en plus de vos obligations quotidiennes. La location des biens immobiliers est régie par une législation stricte ; si le propriétaire bailleur ne souhaite pas passer par une agence, il se voit donc dans l’obligation de monter en compétence autour de l’expertise réglementaire et technique de la location. S’il est à l’aise avec l’environnement juridique et le fiscal, c’est tout bénéfice ! Mais on parle tout de domaine d’un champ élargi de connaissances :
- les droits et devoirs du locataire ;
- le choix et la rédaction du contrat de location ;
- la fixation du montant du loyer et des charges ;
- les règles concernant l’état des lieux d’entrée et de sortie ;
- la procédure de déclaration des revenus locatifs ;
- etc.
Inconvénient n°2 : dégrader la relation avec le locataire en cas de litige
Le litige entre bailleur et locataire est un risque à considérer lorsque l’on décide de gérer soi-même la location de son bien. Il arrive en effet que le propriétaire rencontre des difficultés avec le locataire. Cela peut évidemment s’illustrer par des retards de paiement ou impayés, des troubles anormaux du voisinage, des incivilités ou encore des dégradations dans le logement. En tant que propriétaire, vous disposez de plusieurs alternatives pour vous aider à faire face à ces problématiques :
- souscrire une assurance de garantie loyers impayés ;
- résilier le bail pour motif légitime et sérieux ;
- faire appel à un professionnel qualifié (huissier, avocat).
Toutes ces démarches peuvent s’avérer lourdes pour un particulier, mais aussi dégrader la relation bailleur-locataire. C’est pour éviter cet inconvénient que certains propriétaires font appel à une agence de gestion locative. La résolution de ces difficultés lui est déléguée : elle s’occupe à votre place des procédures nécessaires en cas de litige, afin de sortir de situations délicates. En tant que bailleur, vous percevez sereinement les loyers sans avoir à vous préoccuper de ces tracas qui peuvent miner le quotidien.
Inconvénient n°3 : perdre du temps avec des tâches chronophages
Un propriétaire qui fait le choix de la gestion locative en direct doit faire une croix sur une partie de son temps libre. Surtout, il devra se poser la question : pourrai-je dégager suffisamment de temps pour assurer toutes les formalités liées à la location de mon bien ? Le bailleur doit en effet consacrer du temps à la gestion locative. Il sera plus ou moins important selon la sollicitation du locataire et les difficultés à gérer. Chaque mois, de nombreuses tâches chronophages sont à la charge du propriétaire. Il devra notamment :
- tenir une comptabilité soignée ;
- procéder aux révisions du loyer et des charges à chaque date d’anniversaire ;
- préparer et envoyer les avis d’échéances et de quittances ;
- s’assurer que le loyer soit réglé à temps ;
- prendre en charge les demandes du locataire ;
- pallier les vacances locatives.
Lorsque le propriétaire n’a plus de locataire pour son appartement, c’est également à lui d’entreprendre les démarches nécessaires pour ne pas laisser son logement vide. Cette étape peut prendre de nombreuses semaines… Et une absence de locataire est synonyme d’absence de loyer pour le bailleur. Et si le logement en location n’est pas à proximité de celui du bailleur, la perte de temps se démultiplie et les frais avec…
Confier la gestion locative à une agence pour un investissement serein
Pour les propriétaires qui vivent loin de leur logement en location ou pour ceux qui sont tout simplement submergés, une agence de gestion locative est une alternative à privilégier. Un professionnel de la location va libérer le bailleur de ses tâches administratives, juridiques et techniques, pour que son investissement locatif suive son cours en toute sérénité.
L’agence s’occupe de toute la gestion administrative. Elle gère les encaissements des loyers, assure les modifications ou résiliations du contrat de location, effectue l’état des lieux et toutes les autres missions liées à la vie du bail. L’agence de gestion locative devient l’interlocuteur unique du locataire. Sa parfaite connaissance du cadre juridique et sa bonne maitrise du relationnel lui permettent d’activer les bons leviers pour résoudre les litiges liés à la location.
Elle est également présente pour aider le propriétaire dans ses déclarations fiscales. L’accompagnement d’une agence de gestion locative s’étend également à la dimension technique, afin de gérer les réparations à effectuer dans son logement. Sur le long terme, l’agence de gestion locative permet donc au propriétaire de rentabiliser son investissement locatif tout en le préservant de cette charge mentale.