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de syndic collaboratif

C’est un quoi un syndic coopératif ?

Le syndic coopératif n’est pas un concept nouveau : il est mentionné dans l’article 14 de la loi de 1965 fixant le statut de la copropriété : « Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif ». L’article 17-1 de la même loi n° 65-557 décrit plus précisément son mode de fonctionnement : « Le syndic est élu par les membres du conseil syndical et choisi parmi ceux-ci. Il exerce de plein droit les fonctions de président du conseil syndical. » En clair, le syndic coopératif qualifie une copropriété gérée de manière autonome par le conseil syndical. Une même personne assume la double casquette de président du conseil syndical et président du syndic ; on parle de président-syndic. Le syndic coopératif n’est donc pas un syndic professionnel, il n’est d’ailleurs à ce titre pas soumis aux obligations de la loi Hoguet (carte délivrée par la préfecture, assurance responsabilité civile obligatoire et garantie financière). Mais il n’est pas pour autant un syndic non professionnel, c’est-à-dire un copropriétaire désigné par l’assemblée générale. La différence majeure entre un syndic coopératif et un syndic bénévole est que le président-syndic ne peut pas prétendre à une rémunération.

Quelles sont les missions d’un syndic coopératif ?

Le rôle d’un syndic coopératif est similaire à celui d’un syndic professionnel ou non-professionnel : l’administration de la copropriété. Cela comprend plusieurs missions :

• La gestion administrative à travers l’organisation de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires, l’archivage des documents de la copropriété ou encore le respect des obligations légales (immatriculation, fiche synthétique, compte bancaire séparé, etc.).
• La gestion comptable et financière avec l’établissement d’un budget prévisionnel, les appels de fonds auprès des copropriétaires pour financer les dépenses de la copropriété ou encore le recouvrement des impayés de charges.
• La bonne conservation de l’immeuble, via l’entretien des parties communes et le suivi des travaux votés par les copropriétaires. Il doit notamment tenir à jour le carnet d’entretien de l’immeuble.
• La représentation du syndicat des copropriétaires vis-à-vis des tiers et la responsabilité en cas de préjudice. Le syndic coopératif doit également faire appliquer le règlement de copropriété aux occupants de l’immeuble. Lorsque l’immeuble emploie des salariés, c’est aussi à lui de gérer leur activité pour le compte du syndicat des copropriétaires.

La gestion collaborative de la copropriété, comment ça marche ?

On parle de syndic collaboratif car la gestion de l’immeuble par un syndic coopératif est collégiale. C’est en effet tout le conseil syndical qui peut être mis à contribution pour se partager les différentes missions du syndic : • un référent pour la comptabilité de l’immeuble ; • un référent pour les tâches administratives ; • un référent pour l’entretien et les petits travaux. Le partage des tâches s’effectue en fonction des compétences de chacun au sein du conseil syndical. Le bricoleur s’occupera des travaux courants, l’employée administrative des documents de la copropriété, le cadre financier du budget prévisionnel, etc. Le président-syndic est ainsi un chef d’orchestre qui veille à ce que les décisions votées en assemblée générale et les points du règlement de copropriété soient bien appliqués. La gestion collaborative de la copropriété réduit ainsi le temps consacré par une seule personne dans un syndic bénévole à la gestion de l’immeuble. Cela permet aussi de s’appuyer sur des compétences multiples et donc d’éviter les oublis et erreurs de gestion. Dans un syndic coopératif, le président-syndic peut par ailleurs collaborer avec un vice-président afin de le suppléer. L’ensemble de l’organisation a aussi la possibilité de solliciter des avis et conseils auprès d’experts extérieurs (cabinet comptable, prestataire d’assistance administrative, artisans, etc.) qui seront assimilés à des dépenses d’administration. Cela permet de bénéficier de l’expertise de professionnels lorsque le besoin s’en fait sentir, et donc de mieux contrôler le budget de la copropriété. L’article 17-1 de la loi copropriété de 1965 précise enfin que « l’assemblée générale désigne une ou plusieurs personnes physiques ou morales […] pour assurer le contrôle des comptes du syndicat ». Il peut s’agir de copropriétaires ou de personnes extérieures qualifiées, qui vont garantir la qualité de l’action du syndic coopératif.

Syndic collaboratif : avantages et inconvénients

Le choix d’un syndic coopératif est souvent financier. C’est en effet le seul mode de gestion de la copropriété entièrement gratuit, car un syndic non-professionnel est en droit de demander des honoraires. La gestion collaborative de la copropriété repose sur l’implication de plusieurs copropriétaires via le conseil syndical, à titre purement bénévole. Conséquence : les charges de copropriété sont délestées des honoraires du syndic et donc moins élevées pour les copropriétaires ! L’implication accrue du conseil syndical est un autre avantage du syndic coopératif car cela se traduit par une grande réactivité par rapport à un syndic professionnel. C’est aussi l’assurance d’une plus grande transparence et un atout pour la bonne entente au sein de l’immeuble. Chacun est davantage au fait de l’état de l’immeuble et des problématiques d’entretien des parties communes. Cela favorise les bonnes pratiques afin de faire baisser les coûts et d’améliorer le cadre de vie. C’est également un facteur de lien social car l’implication des copropriétaires aide à briser la glace entre voisins afin d’échanger. A la clé, le syndic coopératif peut générer moins de conflits de voisinage ! La gestion collaborative de la copropriété comporte néanmoins quelques inconvénients. Les membres du conseil syndical impliqués dans les différentes tâches ne sont pas des professionnels, ce qui augmente les risques de fautes. En cas de conflit au sein du conseil syndical ou entre occupants de l’immeuble, le syndic coopératif peut plus difficilement jouer un rôle de médiateur car il n’est pas extérieur au syndicat des copropriétaires.

Comment passer en syndic coopératif ?

La réforme de la copropriété en juin 2020 a fait tomber une digue qui pouvait freiner le passage des copropriétés vers le syndic coopératif. Auparavant, le règlement de copropriété devait mentionner cette possibilité pour que l’assemblée générale puisse le désigner au moment du choix du nouveau syndic. Désormais, ce n’est plus nécessaire et ce modèle est accessible à toutes les copropriétés ! Pour passer à un syndic collaboratif, la démarche est la même que pour tout changement de syndic. Le sujet de la désignation doit d’abord être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale des copropriétaires. Deux fenêtres sont possibles : • à l’approche de la fin du mandat en cours ; • à tout moment en cas de révocation du syndic pour un motif légitime ou sérieux. Lors de l’étape de la mise en concurrence, le conseil syndical ou un copropriétaire doit proposer l’option du passage à un syndic coopératif. Ce sont ensuite les copropriétaires qui auront à se prononcer lors d’un vote à la majorité absolue (article 25). Une fois le choix du syndic coopératif acté par l’AG de copro, il reste encore à voter pour les membres du conseil syndical et pour le contrôleur aux comptes de la copropriété. La désignation du président-syndic s’effectue lors d’une réunion du conseil syndical, à la majorité simple. Il ne peut s’agir que d’un copropriétaire ou conjoint d’un copropriétaire, ou d’un usufruitier de l’immeuble.

Quelles différences entre un syndic coopératif et un syndic en ligne ?

Le syndic en ligne n’est pas un syndic coopératif : c’est un syndic professionnel avec un fonctionnement à distance. Avec ce modèle innovant, la gestion de l’immeuble est en effet assurée par un professionnel répondant aux exigences de la loi Hoguet. Il se distingue néanmoins d’un syndic traditionnel par un mode de fonctionnement plus collaboratif, reposant sur l’implication d’un référent au sein de la copropriété – généralement le président du conseil syndical – pour effectuer les tâches nécessitant une présence sur place (accueil des prestataires, tenue de l’assemblée générale, etc.).