Dans certaines agglomérations, une mesure d’encadrement des loyers a été récemment mise en place à titre expérimental pour une durée de cinq ans. Quelles conséquences en matière de gestion locative pour les bailleurs ?
Qu’entend-on par encadrement des loyers ?
L’encadrement des loyers est une mesure issue de la loi ALUR, remodelée ensuite par la loi ELAN, qui vise à lutter contre les loyers « excessifs » dans les zones tendues. Appliquée dans certaines grandes agglomérations, elle impose une fourchette de prix pour les loyers, établie par arrêté préfectoral.
La vocation du dispositif est de renforcer la régulation des loyers pratiqués dans les secteurs où la demande excède l’offre. Cette mesure n’a rien à voir avec le blocage des loyers à la relocation, qui limite quant à lui les hausses de loyers entre baux. Les deux sont toutefois cumulables.
L’encadrement des loyers est en vigueur à Paris depuis le 1er juillet 2019 et à Lille, Lomme et Hellemmes depuis le 1er mars 2020. Les villes appartenant à Plaine Commune autour de Saint-Denis ont fait de même depuis le 1er juin 2021. Lyon et Villeurbanne ont suivi au 1er novembre 2021. Bordeaux et Montpellier emboîteront le pas en 2022.
Tout repose sur un loyer médian de référence
La fourchette de prix à respecter est établie à partir d’un loyer médian de référence, qui varie en fonction du quartier, de l’année de construction, du nombre de pièces principales, et de la présence de meubles ou non. Pour être en conformité avec l’encadrement, il faut déterminer un loyer (hors charges) dans la limite du loyer de référence majoré au mètre carré de surface habitable défini pour chaque type de logement et chaque quartier par arrêté préfectorale.
La mesure n’est pas rétroactive, et ne s’applique qu’aux nouveaux baux signés ou aux renouvellements de baux à compter de l’entrée en vigueur du dispositif.
En cas de désaccord entre les deux parties, la commission départementale de conciliation est saisie pour trancher.
La mesure admet un complément de loyer
En outre, les bailleurs conservent le droit d’instaurer un complément de loyer pour les biens dits d’exception. C’est-à-dire les logements qui possèdent des caractéristiques de confort ou de localisation avantageuses par rapport aux biens similaires du même secteur.
Dans ce cas de figure, le complément de loyer est convenu par les deux parties lors de la signature du bail. Le locataire peut là encore contester ce complément dans un délai de trois mois en saisissant la commission départementale de conciliation, ou via une action en justice.
Les logements concernés par l’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est valable pour les premières mises en location, comme pour les renouvellements des baux ou les changements de locataires. Il concerne tout logement vide ou meublé servant de résidence principale, à l’exception des logements conventionnés APL, des biens non loués pendant plus de 18 mois et des HLM. Ne sont pas concernés pas non plus les biens dédiés à la location saisonnière ou loués en tant que résidence secondaire, les logements de fonction, ou les résidences de service. Les logements construits sous le régime spécial de la loi 1948 sont également exclus du dispositif.
Gestion locative : une vigilance de tous les instants
Le propriétaire-bailleur est tenu d’appliquer les contraintes de l’encadrement des loyers, sans quoi il peut écoper d’une sanction : une amende de 5000 euros pour une personne physique et 15 000 euros dans le cas d’une personne morale. C’est la préfecture qui veille à la juste application de la règle et qui met en demeure le propriétaire en cas de dépassement : ce dernier a alors deux mois pour s’exécuter et rembourser au locataire le trop-perçu.
Le bon respect de l’encadrement des loyers relève de la gestion locative : les professionnels maîtrisent les règles et réduisent le risque de se mettre en défaut vis à vis de la législation en vigueur dans les territoires concernés. La fixation du loyer nécessite en effet de suivre précisément l’évolution du loyer médian afin de déterminer la fourchette autorisée et mettre à jour le montant au moment du renouvellement du bail. Confier la gestion locative de son appartement en secteur soumis à l’encadrement des loyers permet ainsi de maintenir sa rentabilité locative.