Etre copropriétaire, c’est partager un même immeuble avec plusieurs voisins. Et la cohabitation ne se limite pas aux parties communes : c’est tout un lieu de vie qui est mutualisé entre les habitants d’une copropriété.
Côté face, les voisins peuvent être source d’entraide et de sociabilité. Mais côté pile, ils peuvent engendrer des conflits de voisinage !
Pour éviter que la mitoyenneté ne devienne un calvaire, chacun a un rôle à jouer pour améliorer les relations entre voisins, habitants, comme syndic de copropriété.
Les troubles de voisinages sont nombreux, et chaque voisin les apprécie en fonction de son propre seuil de tolérance. Seuls les troubles anormaux de voisinage peuvent donner lieu à réclamation et réparation.
Qu’entend-on par trouble anormal du voisinage ?
Cette terminologie recouvre plusieurs typologies de troubles :
- Les bruits de comportement. Exemples : cris d’enfants (ou de dispute), bruits de pas insistants, bruits liés au fonctionnement d’appareils électroménager, instrument de musique, aboiements incessants. Il s’agit de troubles de voisinage s’ils ont lieu de jour, sont répétés et intenses ou durent dans le temps. La nuit (de 22 h à 7 h), il s’agit de tapage nocturne.
- Les bruits d’activité, causés de jour comme de nuit par une activité professionnelle. Exemple : brouhaha à la sortie d’un bar ou d’une discothèque.
- Les nuisances olfactives émises par un particulier ou une société, dont le caractère anormal est apprécié par un juge. Exemples : odeurs de cuisine, de poubelles ou d’excréments.
- Les nuisances lumineuses. Exemple : enseigne d’un magasin allumée de nuit.
- Et aussi : gêne esthétique, chute d’arbres, privation d’ensoleillement, etc.
Etre propriétaire ne donne pas tous les droits.
Tout habitant doit être conscient des troubles qu’il peut causer à son voisinage ! C’est une règle essentielle du vivre-ensemble, qui prend toute sa place dans le cadre d’une copropriété, où la promiscuité peut être grande entre les logements, et intensifiée par une isolation acoustique parfois trop faible dans le parc immobilier ancien. Bruit excessif et odeurs désagréables sont les limites de la vie en société.
Le droit de propriété est en effet soumis à l’adage selon lequel « la liberté des uns s’arrête là où commence celle des autres ». En termes juridiques, les troubles anormaux du voisinage sont qualifiés ainsi dès lors qu’ils portent atteinte aux intérêts de son voisin ou sont susceptibles de le gêner ou de lui nuire. Si l’affaire est portée devant la justice, c’est au juge d’apprécier le caractère anormal des troubles, dans la mesure où il existe des inconvénients normaux du voisinage, tolérés car incontournables en raison de la promiscuité entre voisins.
Le dialogue pour désamorcer un conflit de voisinage
Un conflit entre voisins peut empoisonner le quotidien et entraîner rapidement une dégradation visible des relations. C’est pourquoi, il est absolument indispensable de trouver au plus vite une issue et restaurer un climat agréable au sein de la copropriété.
La meilleure solution pour y parvenir demeure le dialogue et un règlement à l’amiable du conflit.
Il est recommandé de tenter une approche directe en frappant à la porte de son voisin pour lui signaler la nuisance – avec diplomatie. A condition d’y mettre les formes, un contact direct est en effet à privilégier à l’écrit, car un texte peut être mal interprété.
Conflit de voisinage : la voie judiciaire
L’action judiciaire par voie civile n’est à entreprendre qu’en recours ultime si le dialogue s’avère impossible, et une fois toutes les solutions amiables épuisées (dialogue, courrier simple, mise en demeure par recommandé).
Avant de s’adresser à un juge de proximité ou un tribunal d’instance, il faut réunir les preuves (copie des différents courriers, constat d’huissier, témoignage, etc.).
S’il est reconnu coupable, l’auteur des nuisances peut être amené à verser des dommages et intérêts, et même être contraint d’exécuter des travaux d’insonorisation. Dans le cas de troubles réprimés par le Code pénal (tapage nocturne, dégradation), le signalement passe par un dépôt de plainte ou un courrier au procureur de la République.
Cette action judiciaire peut être engagée par le copropriétaire victime des nuisances s’il est seul à en souffrir. Si à l’inverse c’est l’ensemble de la copropriété qui en souffre, le syndicat des copropriétaires peut mener l’action judiciaire.
Quel rôle pour le syndic de copropriété dans un conflit de voisinage ?
Un copropriétaire peut demander au syndic d’intervenir en cas de conflit. Il faut pour cela lui détailler les troubles dans une lettre recommandée avec avis de réception. A son tour, le syndic de copropriété envoie un avertissement à l’auteur des nuisances. Il lui rappelle alors les interdictions au sein de la copropriété et lui demande de les respecter. Enfin, si l’action en justice s’annonce inévitable, après accord de l’assemblée générale, il peut demander à un huissier de constater les nuisances, et engager une action judiciaire.
A savoir : le syndic ne dispose d’aucun pouvoir de police, et ne pourra pas pénétrer de force à l’intérieur d’un logement. De même, la responsabilité du Syndic s’arrête aux limites de l’immeuble (parties communes et extérieurs). En aucun cas, la responsabilité du Syndic ne pourra être engagée pour des troubles causés à l’extérieur de ces limites (trottoir, parc, rue…). Ce sont les services d’ordre qui sont à mobiliser sur ces zones.
Le conseil de Sergic : Mettre en place un règlement intérieur
Le Règlement intérieur n’est pas à confondre avec le Règlement de Copropriété.
Le règlement de copropriété est obligatoire. Il est établi à la construction de l’immeuble, c’est le document fondateur de la copropriété qui délimite les parties communes et les parties privatives et qui édicte, en conformité avec la loi, le fonctionnement de la copropriété.
Le règlement de copropriété peut être complété par un règlement intérieur qui détermine plus particulièrement les règles de vie au sein de l’immeuble, et dont les règles doivent être cohérentes avec celles édictées par le Règlement de Copropriété. Le règlement intérieur n’est pas obligatoire, contrairement au Règlement de Copropriété, mais nous ne pouvons que vous recommander d’en faire voter un en Assemblée Générale. En effet, ce document présente l’avantage de se concentrer précisément sur les règles de bien-vivre au sein de l’immeuble et de concerner TOUS les habitants de l’immeuble, propriétaires comme locataires. Attention, ce règlement n’a pas de valeur juridique, sauf à avoir été déposé au bureau des hypothèques lors de sa constitution. La mise en place du règlement intérieur doit être étudiée avec le Conseil Syndical et le Syndic.
