Avant de se lancer dans l’aventure de l’investissement locatif, il est recommandé de bien préparer le terrain à la manière d’un porteur de projet qui échafaude son business plan. Pour un investisseur, le calcul de la rentabilité locative sera un bon indicateur de la profitabilité de son placement immobilier. Comment procéder ? On vous explique.
Investir dans l’immobilier, un sport national
L’investissement locatif a la cote : c’est le placement préféré des Français d’après une étude réalisée au printemps 2021 par Poll&Roll pour Mastéos. Près de 10% des sondés ont sauté le pas et plus de 40% en caressent le projet. La pierre, valeur refuge par excellence et d’autant plus durant la crise sanitaire, devance de loin la Bourse chez les Français !
Placer son argent dans l’immobilier rassure en raison des rares fluctuations de prix à la baisse, et surtout de la hausse constante de sa valeur sur la durée : +7,7% à l’échelle nationale sur les dix dernières années dans l’ancien d’après l’indice Meilleurs Agents – Les Echos !
C’est quoi la rentabilité locative ?
Connaître et comprendre la rentabilité de votre bien, et donc le rendement de votre investissement immobilier locatif, est primordial afin de savoir si votre placement peut vous rapporter de l’argent en fonction du prix d’achat du logement, du loyer que vous pouvez définir et des charges qui en découlent. Un indicateur résume cette équation pour aider les propriétaires à évaluer leurs investissements et leurs bénéfices futurs : le calcul de la rentabilité locative. On parle aussi de rendement locatif, une notion clé qu’il est important d’utiliser avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le mettre en location.
Pour calculer la rentabilité locative de votre futur bien, cet indicateur fait le rapport entre les revenus générés par le logement et son prix d’acquisition. Le résultat vous donne ainsi le pourcentage et le bénéfice annuel, brut ou net, que peut rapporter votre investissement. Sans que cela présage de l’éventuelle plus-value à la revente, qui est une autre source de profit importante lors d’un investissement immobilier, notamment dans les secteurs les plus prisés comme Paris où le rendement est souvent plus faible, mais la culbute à la revente plus intéressante…
Les variables pour le calcul de la rentabilité locative
Lorsque vous souhaitez connaître la rentabilité locative nette de votre bien, plusieurs variables doivent être prises en compte :
- Les frais de financement : cela comprend les frais de notaire, les intérêts d’emprunt, l’assurance emprunteur ou encore les garanties.
- La fiscalité avec notamment la taxe foncière à payer chaque année et l’impôt sur le revenu.
- Les assurances qui regroupent l’assurance propriétaire non occupant et l’assurance loyers impayés.
- Les frais de gestion comme, les frais de gestion locative.
- Les frais d’entretien : il s’agit d’une dépense à la charge du locataire. Le propriétaire doit, quant à lui, s’occuper financièrement des gros travaux tels qu’un changement de chaudière.
- Les charges non récupérables : la part non récupérable des charges de copropriété correspond aux dépenses d’amélioration de l’immeuble, afin de contribuer à augmenter la valeur du bien locatif.
- Les éventuels travaux.
- Les loyers mensuels.
Le calcul du rendement locatif brut
Le calcul du rendement brut permet au propriétaire de se faire une première idée sur son investissement locatif et de comparer son investissement par rapport à un autre. Pour effectuer le calcul, la formule est plutôt simple : (loyer mensuel x 12) x 100 / le montant d’acquisition du bien incluant les frais d’acquisition. Grâce à ce calcul rapide, vous obtiendrez la rentabilité locative brute en pourcentage de votre bien. Par exemple, avec un achat d’appartement envisagé à 100 000 € et un loyer fixé à 700 €, voici le calcul à suivre : 700 x 12 = 8 400 € x 100/100 000 € = 8,4 %.
Le rendement locatif brut est une notion essentielle qu’il est important de prendre en compte puisque cette donnée change en fonction de l’emplacement du bien. En effet, ce pourcentage est différent en fonction de la ville et des quartiers du logement.
Par exemple, à Paris, le rendement locatif moyen est estimé à 3,5% brut, tandis que dans d’autres villes, il peut atteindre les 10%. Pour un bien parisien, cela signifie que tous les ans, les loyers pourraient vous rapporter 3,5% du montant total de votre investissement, ce qui représenterait 3 500€ pour 100 000€ investis.
Le calcul du rendement locatif net
Le calcul du rendement locatif net est plus précis que le résultat brut. En effet, cette formule vous propose d’ajouter différentes informations comme les charges et les taxes accumulées, afin d’obtenir la rentabilité nette de votre investissement immobilier. Le calcul de base est le suivant : (montant du loyer x 12 mois) x 100 – (les charges locatives) / par le prix d’achat.
Par exemple, si vous souhaitez acquérir un bien pour 100 000€ et proposer un loyer de 700€, le calcul à effectuer sera : 700 x 12 mois = 8 400€, montant du loyer annuel auquel vous devrez déduire vos différentes charges comme la taxe foncière, les charges de la copropriété, d’assurances ou encore de gestion. Avec une somme totale de toutes les charges estimée à 2 000 €, votre calcul sera : 8 400 – 2 000 x 100/100 000 = 6,4%. Dans cet exemple, la rentabilité nette de votre bien s’élèvera ainsi à 6,4%.
La gestion locative diminue-t-elle le rendement locatif ?
La gestion locative représente l’ensemble des opérations qui encadrent l’administration d’un bien immobilier mis en location. Le propriétaire peut déléguer ces différentes tâches chronophages en faisant appel à une agence de gestion locative, mais cela représente un coût qui va réduire d’autant le rendement locatif.
Toutefois, dans notre équation de la rentabilité locative, les frais de gestion ne relèvent pas forcément de la simple soustraction : l’apport d’un professionnel qualifié va en effet optimiser les chances de rentabiliser le bien en location sur la durée en réduisant certains risques comme la vacance locative ou les dégradations. Par ailleurs, ils sont déductibles des revenus fonciers.