Mode de gestion d’une copropriété moins connu que le syndic professionnel, le syndic bénévole ou même le syndic en ligne, le syndic coopératif possède de nombreux atouts pour séduire les petites copropriétés. Mais avant de se convertir à la gestion collégiale de l’immeuble, il est important d’en connaître le fonctionnement et les limites.
Définition du syndic coopératif
Le syndic coopératif est explicitement mentionné dans le texte de loi 66-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété. Dans l’article 14, il est en effet indiqué que « le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi », de manière distincte du syndic professionnel et du syndic bénévole.
Concrètement, le syndic coopératif renvoie à une gestion collégiale de la copropriété. Les missions du syndic sont alors assumées par le conseil syndical, et le rôle de syndic confié au président du conseil syndical qui endosse la casquette de président-syndic. Il ne s’agit donc pas d’un syndic professionnel – une personne morale – mais d’un syndic non-professionnel, c’est à dire une personne physique qui assure la gestion et l’administration de l’immeuble.
Syndic coopératif vs syndic bénévole : les différences
Le syndic coopératif et le syndic bénévole ont pour point commun d’être des syndics non-professionnels. Néanmoins, il existe une première différence fondamentale : le syndic bénévole exerce sa mission seule, alors que la gestion de l’immeuble dans le cadre d’un syndic coopératif repose sur l’ensemble des membres du conseil syndical. En cas de faute de gestion, ce sont tous les membres du conseil syndical qui peuvent avoir à en assumer individuellement la responsabilité, alors que le syndic bénévole doit y faire face seul.
Autre différence importante entre un syndic coopératif et un syndic bénévole : la rémunération. Le président-syndic et les autres membres du conseil syndical ne peuvent pas prétendre à être rémunérés pour leurs missions, alors qu’un syndic bénévole peut demander une rémunération. En revanche, le syndic coopératif permet le remboursement des frais engagés, puisqu’ils entrent dans la catégorie des dépenses d’administration du syndicat des copropriétaires.
Fonctionnement du syndic coopératif
Le rôle d’un syndic coopératif est similaire à celui d’un syndic professionnel ou d’un syndic bénévole :
- veiller au respect du règlement de copropriété et des décisions prises par l’assemblée générale des copropriétaires ;
- piloter la gestion comptable de l’immeuble (budget prévisionnel, perception des charges, etc.) ;
- remplir les obligations administratives (assurance, immatriculation, etc.) ;
- s’assurer de la bonne conservation de l’immeuble (entretien, suivi des travaux, etc.) ;
- représenter le syndicat des copropriétaires devant la justice en cas de litige.
A la différence d’un syndic bénévole, ces différentes missions sont partagées entre les membres du conseil syndical en fonction des compétences de chacun. Néanmoins, il n’est pas nécessaire de consigner noir sur blanc l’organisation et la répartition des tâches ; il n’existe en effet aucun contrat de syndic avec un syndic coopératif.
Le rôle de président-syndic
Comme l’article 17-1 de la loi du 10 juillet 1965, le président-syndic est élu non pas par l’assemblée générale des copropriétaires mais par les membres du conseil syndical. Il s’agit obligatoirement d’un copropriétaire et non un conjoint ou un représentant légal. Il peut être secondé par un vice-président et bénéficie d’un mandat d’une durée maximale de trois ans renouvelables.
Parmi ses missions, le président-syndic doit notamment ouvrir un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires afin de percevoir les charges et de régler les dépenses de l’immeuble. Plus globalement, c’est à lui de s’assurer que les différentes tâches réparties entre les membres du conseil syndical sont bien effectuées.
A l’instar d’un syndic bénévole, il peut s’appuyer sur l’aide extérieure d’experts pour être conseillé sur les différentes missions qu’il doit assumer avec son conseil syndical : expert-comptable, professionnels du bâtiment, juriste, etc. Par ailleurs, sa gestion de la copropriété doit être soumise au contrôle d’une commission indépendante du conseil syndical, composée de copropriétaires élus par l’assemblée générale.
Les avantages du syndic coopératif
Le syndic coopératif est un mode d’auto-gestion de la copropriété dont la première vertu est d’être plus économique que le recours à un syndic professionnel. L’absence d’honoraires de syndic permet en effet de réduire le montant des charges de copropriété !
Le fonctionnement collégial d’un syndic coopératif permet par ailleurs de tirer profit des différentes compétences au sein du conseil syndical, là où un syndic bénévole doit composer seul.
Enfin, le syndic coopératif possède l’avantage de la proximité par rapport à un syndic professionnel. Les membres du conseil syndical sont à portée de main des occupants de l’immeuble, ce qui facilite les échanges et la prise en compte des sujets à traiter pour veiller à la bonne conservation du bâtiment ou au bon respect du règlement de copropriété.
Les limites du syndic coopératif
Avec ce mode d’auto-gestion, le syndicat des copropriétaires perd le contrôle du choix du syndic puisqu’il appartient aux seuls membres du conseil syndical. Ces derniers peuvent d’ailleurs en changer à tout moment, sans l’avis de l’assemblée générale des copropriétaires. Le contrôle aux comptes obligatoire ajoute quant à lui de la complexité au fonctionnement de la copropriété.
Enfin, la gestion collégiale et bénévole de l’immeuble par des copropriétaires n’est pas une garantie de gestion rigoureuse. Un syndic professionnel apporte à ce titre davantage de garanties via les compétences de ses collaborateurs, et les obligations imposées par la loi Hoguet (carte professionnelle, garantie financière, assurance responsabilité civile professionnelle). Sans compter que pour les membres du conseil syndical, les tâches liées à la gestion et l’administration de la copropriété demandent de l’investissement, au détriment de leur temps personnel.
Passer à un syndic coopératif
Toute copropriété peut décider de passer d’un syndic bénévole ou professionnel à un syndic coopératif. Le sujet doit être mis à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires à l’approche de la fin du mandat du syndic en place afin d’être soumise au vote. Si une majorité absolue des votes se porte sur un syndic coopératif, l’AG doit ensuite voter pour les membres du conseil syndical, qui procéderont par la suite entre eux au choix du président-syndic.