Changer de syndic : les articles et conseils par Sergic

Pourquoi changer de syndic ?

Le syndic de la copropriété joue un rôle crucial dans la conservation de l’immeuble. Outre son rôle comptable et administratif (budget prévisionnel, assemblées générales, etc.), il doit veiller au bon entretien des parties communes et à la bonne exécution des travaux nécessaires. C’est aussi le syndic qui intervient en faveur de la bonne entente entre les occupants à travers le respect du règlement de copropriété. C’est au regard de l’ensemble de ces missions que les copropriétaires peuvent juger la qualité des prestations du syndic. L’autre élément moteur qui peut impulser une démarche de changement de syndic, c’est son prix.

Une enquête de la FNAIM en 2019 indiquait que près du tiers des copropriétaires n’était pas satisfait du fonctionnement de leur immeuble. En cause : le manque de réactivité du syndic ou le turn-over des interlocuteurs, qui entraîne une perte de temps dans le traitement des dossiers, les prises de décision ou encore la résolution des problèmes courants. Dans cette même enquête, la moitié des répondants trouve le montant des honoraires du syndic trop cher.

Plus globalement, c’est le rapport qualité-prix du syndic qui peut amener les copropriétaires à en changer.

Comment désigner un nouveau syndic en fin de mandat ?

Le syndic de copropriété est élu à la majorité absolue en assemblée générale pour une période maximale de trois ans renouvelable. Les copropriétaires peuvent néanmoins choisir de réduire la durée du mandat du syndic à douze mois, afin de pouvoir faire jouer la concurrence lors de chaque AG de copro. Si le syndicat des copropriétaires ne souhaite pas renouveler le mandat du syndic, il doit veiller à tenir une assemblée générale dans les trois mois qui précèdent la date butoir de son contrat, afin de désigner un nouveau syndic.

Faute d’anticipation, l’immeuble s’expose à une vacance de syndic. Un copropriétaire peut alors convoquer une assemblée générale afin de choisir un nouveau syndic. Il a aussi la possibilité de saisir le tribunal de grande instance du territoire afin que son président procède à sa nomination.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires dont l’ordre du jour prévoit la désignation du syndic, c’est la majorité de l’article 25 qui s’applique, c’est-à-dire la majorité des voix de tous les copropriétaires de l’immeuble qu’ils soient présents, représentés ou absents. Lorsque au moins le tiers des voix est atteint, un second vote à la majorité simple (article 24) permet de désigner le nouveau syndic.

Comment changer de syndic en cours de mandat ?

Un changement de syndic peut être engagé avant même que son contrat n’arrive à son terme. Le syndicat des copropriétaires a en effet le pouvoir de révoquer le syndic, mais il doit pour cela s’appuyer sur un motif légitime. Il devra en effet démontrer qu’il a manqué à ses missions et obligations légales en commettant par exemple une faute de gestion, sans quoi le syndic pourra contester la décision en mettant en avant une révocation abusive.

Plusieurs manquements peuvent constituer un motif légitime et sérieux de révocation du syndic :

la non-souscription d’assurances obligatoires ;

l’erreur comptable ;

la signature de contrats de prestation avec des sociétés liées ;

l’engagement de travaux sans l’accord de l’assemblée générale ;

le refus répété de convoquer une assemblée générale ;

etc.

En revanche, un défaut de communication ou une absence de mise en concurrence ne seront pas des motifs recevables pour révoquer le syndic.

Lorsque le syndicat des copropriétaires a identifié un motif légitime, il peut soumettre la révocation du syndic à l’ordre du jour de la prochaine AG ; les participants sont appelés à se prononcer à la majorité absolue. Le mandat du syndic peut alors être arrêté à partir d’un un jour franc après la tenue de l’assemblée générale des copropriétaires. Mieux vaut anticiper la désignation d’un nouveau syndic afin d’éviter une situation de copropriété sans syndic.

Comment mettre en concurrence le syndic ?

Pour changer de syndic, les copropriétaires ont besoin de pouvoir choisir entre plusieurs options. La loi ALUR avait introduit en 2014 la notion de mise en concurrence systématique du syndic lors de sa désignation, mais la loi Macron du 6 août 2015 avait autorisé l’assemblée générale des copropriétaires à dispenser le conseil syndical de cette obligation. Depuis la réforme du droit de la copropriété en juin 2020, la mise en concurrence s’impose à chaque désignation ou prolongation du syndic.

C’est donc au conseil syndical que revient cette mission de mise en concurrence du syndic, bien qu’aucune sanction ne le vise explicitement cas de manquement. Comment ? En sollicitant plusieurs acteurs afin d’obtenir des devis sous la forme d’une proposition de mandat de syndic modèle ALUR. Ce contrat type de syndic facilite la mise en concurrence, car il permet de comparer les offres en distinguant les prestations forfaitaires et celles qui font l’objet d’une tarification supplémentaire.

S’il n’existe là encore pas d’obligation, ces devis peuvent ensuite être joints à la convocation à l’assemblée générale adressée à tous les copropriétaires pour désigner le nouveau syndic.

À noter : un copropriétaire peut tout à fait prendre l’initiative de demander un devis à un syndic en vue de participer à la mise en concurrence. Il pourra le communiquer au conseil syndical.

Changer pour un syndic professionnel ou bénévole ?

Au moment de choisir un nouveau syndic, les copropriétaires peuvent privilégier la continuité avec un syndic professionnel ou opter pour une autre solution : le syndic bénévole.

Dans le premier cas, l’administration de l’immeuble est confiée à un gestionnaire de copropriété formé et disposant des garanties nécessaires à l’exercice de ces missions selon la loi Hoguet :

une carte professionnelle ;

une garantie financière ;

une assurance responsabilité professionnelle.

Dans le second, c’est généralement un copropriétaire qui assume la charge de syndic non-professionnel, qu’il cumule le plus souvent avec celle de président du conseil syndical. La loi Hoguet ne lui impose pas les mêmes règles d’exercice, mais il doit faire face aux mêmes responsabilités qu’un syndic professionnel. La différence majeure réside dans les honoraires. Il peut solliciter une rémunération au titre du temps consacré à la gestion de l’immeuble, mais elle sera forcément moins onéreuse que celle d’un syndic professionnel dont c’est l’activité principale.

Changer pour un syndic bénévole permet donc de réaliser des économies financières pour les copropriétaires, mais pas seulement. L’administration de l’immeuble est alors assurée par un occupant des lieux, ce qui sous-entend davantage d’implication et de proximité avec les autres copropriétaires.

Pourquoi pas changer pour un syndic en ligne ?

De plus en plus de petites copropriétés sont tentées de changer de syndic pour une nouvelle catégorie d’acteurs : le syndic en ligne. Une solution à mi-chemin entre le syndic professionnel et le syndic bénévole, car cette formule innovante fait la synthèse des avantages de ces modes de gestion de l’immeuble.

Le syndic en ligne est bien un syndic professionnel. Il doit justifier des mêmes garanties au titre de la loi Hoguet, et emploie lui aussi sur des experts de la gestion de copropriété. Il se distingue en revanche d’un syndic traditionnel pour son mode de fonctionnement à distance ; pas d’agence physique sur place, mais un espace en ligne sécurisé et des contacts par téléphone, tchat ou email. Le gestionnaire est joignable à tout moment, et il s’appuie sur un référent parmi les copropriétaires dans l’immeuble afin de l’assister dans les tâches nécessitant du présentiel.

C’est ici que le syndic en ligne s’apparente au syndic bénévole. Le président du conseil syndical s’investit en effet pour assurer les visites sur place des prestataires ou participer à la mise en place des assemblées générales. Pour le reste, les fonctionnalités de la plateforme du syndic en ligne permettent d’automatiser un maximum de services. C’est ainsi que le changement pour un syndic en ligne permet aux copropriétaires de réaliser d’importantes économies sur les honoraires.