Lorsque vous louez votre logement, vous pouvez vous faire rembourser une partie de vos charges par le locataire.
Ces charges récupérables sont précisément listées par décret (n°87-713 du 26 août 1987) et doivent être justifiées auprès de votre locataire. Quelles sont-elles ?
Parties communes intérieures
- l’électricité,
- l’entretien des parties communes (tout ou partie des frais de personnel, selon qu’il s’agisse d’un employé d’immeuble ou d’un concierge, dépenses d’entretien des tapis, vide-ordure, minuterie..)
- les fournitures (ampoules, produits ménagers, matériel nécessaire à l’entretien des parties communes..)
- réparations diverses (réglage d’une porte, d’une fixation, réparation des appareils nécessaires à l’entretien…
Ascenseur /Monte charges, notamment les charges suivantes :
- l’électricité,
- tout ou partie du contrat l’entretien (nettoyage et entretien courant, comme les visites techniques ou celles liées à un incident), sachant que le plus fréquemment 73% du montant du contrat est récupérable,
- les produits ou matériels d’entretien,
- les petites réparations…
Eau froide, eau chaude et chauffage collectif
- l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes (dont les espaces extérieurs),
- la consommation d’eau individuelle de votre locataire,
- la fourniture d’énergie de chauffage de votre locataire quelle que soit sa nature,
- les produits nécessaires à l’exploitation et au traitement de l’eau,
- l’exploitation des compteurs, généraux et individuels,
- la réparation des fuites (sur joints notamment).
Espaces extérieurs
- l’entretien des espaces verts existants (attention : les plantations ne peuvent pas être récupérées sur votre locataire)
- les dépenses propres aux voies de circulation, zones de stationnement, abords des espaces verts et aménagements de jeux pour enfants.
Taxes et redevances
- la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM),
Vous venez de recevoir, ou allez très prochainement recevoir l’avis d’imposition de la Taxe Foncière de votre logement qui précise le montant de la taxe ou redevance d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM),
- Si vous gérez vous-même votre logement, conservez précieusement ce document afin de récupérer le montant de la TEOM dans auprès votre locataire.
- Si vous faites gérer votre logement par une agence de gestion locative, transmettez-lui sans attendre votre avis de Taxe Foncière. C’est lui qui se chargera de répercuter le montant de la TEOM sur le compte de votre locataire. Chez Sergic, nous rappelons à nos clients bailleurs, chaque année en octobre, de nous faire parvenir leur avis de Taxe Foncière. Néanmoins, trop de clients ne prennent pas le temps de s’en charger. Sans ce document, impossible de récupérer cette taxe auprès du locataire. C’est dommage !
En cas d’oubli, sachez que vous avez 3 ans pour récupérer les TEOM non répercutées au locataire. Bien entendu, il est nettement plus efficace de le faire lorsque le locataire est encore en place !
Que se passe-t-il si le locataire quitte votre logement en cours d’année ?
Vous ne pourrez récupérer que la portion de taxe correspondant à la période louée, au prorata-temporis. Si par exemple, votre locataire quitte votre logement le 31 mai, vous pourrez récupérer auprès de lui 5/12è de la TEOM . Le reste de la TEOM étant récupérable auprès du/des locataires suivants, toujours au prorata-temporis.
Comment récupérer ces charges ?
La récupération des charges locatives se fait soit au réel, soit au forfait.
En location dite « nue » : les charges sont au réel, c’est-à-dire que chaque mois une provision pour charges est prélevée auprès du locataire, en même temps que son loyer. Ces provisions mensuelles font ensuite l’objet d’une régularisation annuelle afin de couvrir parfaitement les dépenses supportées par le bailleur et qui auraient du l’être par le locataire.
Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire doit rembourser le trop-perçu au locataire ; dans le cas contraire, un complément sera réclamé auprès du locataire.
Il est recommandé de calculer avec soin le montant des provisions mensuelles afin de s’approcher au maximum des charges réelles et d’éviter au locataire des mouvements de trésorerie trop importants. De même ; il est préconisé de réajuster le montant des charges après chaque régularisation annuelle.
En location meublée (et location vide en colocation) : le bailleur peut opter soit pour des charges au réel, soit au forfait. Dans ce second cas, si le bail a été signé après le 27 mars 2015 (loi ALUR) le montant du forfait doit être précisé dans le bail, et ne peut pas donner lieu à de régularisation annuelle. Ce montant forfaitaire peut être indexé chaque année en même temps que le loyer, sur base de l’Indice de Référence des Loyers (IRL)
Important :
La loi ALUR précise que tout montant de charges récupérées par le bailleur doit pouvoir être justifié par ce dernier, et communiqué par le moyen de son choix (courrier, mail, fax)
Les provisions sur charges, comme les régularisations annuelles, doivent pouvoir être justifiées sur base :
- de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation de charges,
- du budget prévisionnel si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.
De plus, le bailleur doit pouvoir fournir au locataire, sur sa demande :
- le décompte des charges locatives par famille de charges (ascenseur, électricité, eau chaude, eau froide…),
- le mode de répartition entre les locataires si le logement est situé dans un immeuble collectif,
- et une note d’information sur les modalités de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs (dans le cas d’un chauffage collectif)
Le bailleur doit tenir les pièces justificatives à la disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte des charges.
ASTUCE SERGIC :
Vous faites gérer votre logement par un professionnel ? Ne vous limitez pas à la récupération de vos charges locatives. Pensez également à déduire de vos revenus fonciers 100% des honoraires facturés par votre gestionnaire.