Après une année en demi-teinte, le marché de la vente des logements anciens confirme l’ajustement en douceur des prix, qui oscillent entre -1 % et – 3 % sur un an, selon les secteurs. Le volume des transactions semble remonter, en croissance de 5 % sur un an, même s’il reste très en deçà du dynamisme de la 1ère moitié des années 2000. C’est là où les prix ont baissé que les ventes repartent.
En région, le marché s’apprécie au cas par cas, tant en prix qu’en volume des ventes. Le fléchissement y est inégalement réparti et les écarts géographiques se creusent.
L’Ile de France et Paris sont désormais touchés avec un recul des prix des appartements anciens de l’ordre de 2 % à Paris et 1 % en Petite Couronne. Côté volume aussi c’est l’ajustement. Avec 89 000 appartements anciens vendus en Île de France en 2014, dont 28 000 sur paris, c’est 2 % de moins qu’en 2013 mais surtout 21 % de moins que dans les années d’euphorie et de spéculation immobilières de la période 1999-2007.
Un effondrement brutal des prix est peu vraisemblable mais l’ajustement à la baisse devrait se poursuivre quelques années encore. C’est cet ajustement qui permettra la reprise du marché.
La chute des prix annoncée depuis 5 ans n’aura donc pas eu lieu en 2014, et il peu probable qu’elle survienne en 2015. La baisse relativement modérée s’inscrit dans la continuité des années précédentes. Depuis 5 ans, les prix de vente des logements anciens n’auront finalement connu qu’une baisse lissée de 1 à 3 % par an selon les secteurs et les années. Juste de quoi réajuster le marché au potentiel d’achat des acquéreurs.
Les prix de vente atteints à l’issue de l’euphorie des années 1998/2008, période au cours de laquelle les prix avaient plus que doublé (+ 120 à + 140 %), avaient créé un décalage avec le pouvoir d’achat des ménages. Nous sommes actuellement dans un cycle baissier, mais modéré, qui doit s’apprécier sur le long terme. La baisse globale pourrait représenter 15 à 20 %, mais lissée sur une dizaine d’années. Il n’y a donc rien de catastrophique. La baisse s’avère même salutaire si elle permet un réajustement des marchés sur plusieurs années, sans crise brutale, d’autant plus que les taux d’emprunt soutiennent à leur façon le marché.
Côté volumes des ventes, le marché bénéficie d’un regain d’intérêt si les prix sont raisonnables.
L’analyse des volumes de ventes des appartements est quelque peu perturbée pour 2014 compte tenu de l’arrivée du dossier d’avant contrat de vente instauré par la loi ALUR de mars 2014, qui est accusé à juste titre d’avoir contribué à retarder de très nombreuses ventes d’appartements.
Pour autant le volume des ventes est loin de s’être effondré. Mieux, il progresse même de 5,4 % sur un an, France entière, tout en restant de 20 % en deçà des records des années 1999-2007.
Sur plusieurs secteurs on peut même parler d’un regain d’intérêt, principalement là où les vendeurs ont compris qu’il fallait accepter de baisser les prix. Certaines villes en région, qui avaient été les premières à souffrir de la crise, renouent avec le dynamisme. En revanche, à Paris et en Île-de-France, là où les prix ont le plus résisté, les volumes de vente baissent en 2014.
Les baisses de prix et la diminution des taux d’intérêt redonnent du pouvoir d’achat aux ménages, mais beaucoup d’acquéreurs s’inquiètent encore d’acheter trop cher ou trop tôt. Ces incertitudes allongent, reportent, ou découragent les acquisitions. Un changement d’environnement économique redonnant de la confiance et des perspectives aux candidats à l’accession, pourrait rapidement débloquer le marché.
Les fondamentaux du marché restent bons. Notre pays connaît une croissance démographique soutenue, une des plus élevées d’Europe. Et avec seulement 58 % des français propriétaires de leur logement, la France se situe en queue de peloton des pays industrialisés. Le potentiel d’acquéreurs est donc réel, et la capacité d’acheter est préservée du fait des conditions de financement.