Ces dernières semaines, les prêts immobiliers affichent des taux historiquement bas dans nombre de villes, avec un record pour la ville de Nantes et son taux à 3,15% sur 20 ans.
C’est donc le moment idéal pour concrétiser un projet immobilier, notamment si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif.
Intéressé ? Alors lisez bien ces quelques lignes qui vous aideront à choisir entre gérer vous-même votre bien ou le confier à un professionnel.
Avant de mettre un bien en location vous devez :
1) Vous assurer de la décence du bien, en vérifiant qu’il respecte bien les textes de loi en vigueur (loi SRU et décret du 30 janvier 2002). En clair : un logement qui ne présente aucun risque pour la sécurité physique et pour la santé de ses occupants. Si ce n’est pas le cas, vous avez l’obligation de faire les travaux nécessaires.
2) Réaliser les diagnostics techniques obligatoires (diagnostic de performance énergétique, état des risques naturels et technologiques, diagnostic plomb). Ces diagnostics doivent être faits par des professionnels : il faut donc organiser les rendez-vous et assurer une présence le jour J.
3) Déterminer un montant de loyer juste. Pour être certain que votre appartement sera loué, vous devez vous assurer de proposer un loyer correspondant aux prix du marché. Vous devez donc vous informer sur le montant des loyers dans votre quartier, connaitre l’indice de référence des loyers (IRL) qui fixe le plafond des augmentations annuelles des loyers et finalement, vous tenir informé des évolutions de la législation en matière de location.
L’expertise du professionnel de l’immobilier :
Faire appel à un professionnel vous garantit une parfaite connaissance des textes de loi. Il saura vous dire précisément les diagnostics et les éventuels travaux à effectuer. Il a également des contacts de professionnels fiables, qui pourront les réaliser.
Par ailleurs, qui connait mieux le marché immobilier locatif qu’un professionnel ? Il fixera le montant du loyer rapidement et avec précision, et pourra aussi vous proposer une garantie en cas de vacance locative.
Au moment de la mise en location vous devez :
1) Rédiger et diffuser votre annonce, ce qui nécessite de bien connaitre la législation à respecter pour le texte de l’annonce. Pour que votre annonce ait l’impact espéré, vous devez ensuite faire en sorte que la description soit claire et attractive, avec de belles photos, et qu’elle soit diffusée sur les bons canaux.
2) Sélectionner le locataire : phase délicate, durant laquelle vous devrez demander tous les justificatifs nécessaires pour vous assurer de la solvabilité du locataire (attention : la liste de ces justificatifs est encadrées par la loi), puis étudier ces documents.
3) Organiser l’entrée dans les lieux, rédiger le contrat de bail, réaliser l’état des lieux.
L’expertise du professionnel de l’immobilier :
Ces trois tâches sont essentielles pour la réussite de votre projet de location et prennent beaucoup de temps. Les confier à un professionnel est plus simple mais aussi plus rassurant : cela évite bien des écueils (annonce inefficace ou non conforme à la règlementation, choix d’un locataire qui ne paie pas ou endommage le bien immobilier, état des lieux trop approximatif…)
Lorsque vous avez un locataire, vous devez assurer :
1) La gestion administrative et comptable du bien : calcul des charges, édition et envoi des factures de charges au locataire, etc. Cela nécessite une bonne connaissance des obligations du propriétaire envers son locataire.
2) L’envoi de la déclaration fiscale : mieux vaut être bien renseigné sur ses obligations et ses droits car toute erreur peut avoir de lourdes conséquences.
3) L’entretien et les éventuelles réparations du bien : du temps que vous devez consacrer à la recherche de prestataires et au suivi des travaux.
4) La gestion des impayés, notamment avec la souscription d’une assurance loyers impayés.
5) L’organisation du départ du locataire, qui comprend l’état des lieux de sortie, la restitution du dépôt de garantie, les démarches pour trouver un nouveau locataires (annonces, visites, dossiers etc.)
L’expertise du professionnel de l’immobilier :
Les compétences et l’expérience d’un professionnel de l’immobilier vous permet de gérer chacun de ces points sans contrainte. Il peut vous conseiller pour votre déclaration fiscale, suivre les travaux de rénovation, relancer les locataires en cas d’impayés, vous faire bénéficier de tarifs avantageux sur votre assurance loyers impayés, gérer les courriers vers vos locataires et s’occuper de l’ensemble des démarches nécessaires lors du départ du locataire.
La gestion locative prend du temps et nécessite des connaissances comptables et juridiques. S’il est tout à fait possible pour un bailleur de la gérer lui-même, il doit cependant veiller à faire les différentes démarches dans les règles pour assurer au maximum ses arrières. Faire appel à un professionnel est rassurant mais a un coût. Si vous avez du temps à y consacrer, que vous êtes rigoureux et au fait des obligations qui incombent à tout bailleur, vous pouvez sans crainte gérer vous-même la location de votre bien. Dans le cas contraire, le plus judicieux est de faire appel à un professionnel pour l’ensemble des étapes listées ci-dessus, ou pour certaines d’entre elles.
Et vous, en tant que propriétaire bailleur, trouvez-vous la gestion locative contraignante ? Gérez-vous votre bien seul ou avez-vous fait appel à un professionnel ? Pour quelles raisons ? Donnez-nous votre avis !