L’investissement locatif est pertinent à plus d’un titre : se constituer un patrimoine immobilier à long terme, bénéficier d’un revenu complémentaire à court ou moyen terme… mais aussi réduire ses impôts immédiatement. Des dispositifs de défiscalisation immobilière, il en existe plusieurs et tous n’ont pas les mêmes conséquences sur la gestion locative. On vous explique.
Dispositif Pinel : un cahier des charges précis
La possibilité de louer un bien sous la loi Pinel a été prolongée jusqu’en 2024, avec des conditions resserrés à compter de 2023. Ce dispositif de défiscalisation offre des avantages intéressants sous respect de plusieurs conditions. Le bien doit être acheté neuf ou faire l’objet d’une réhabilitation complète, et loué dans un secteur en proie à une forte tension locative (région parisienne, grande métropole, zone frontalière, etc.). A la clé, une réduction d’impôt progressive en fonction de la durée de location :
- 12% du prix de revient pour un engagement de 6 ans ;
- 18% sur 9 ans de location ;
- 21% sur 12 ans.
En matière de gestion locative, le dispositif Pinel impose plusieurs critères de sélection sur le profil du locataire :
- Un plafonnement des revenus, progressif selon la composition du foyer et le secteur où est loué le logement (zone A, A bis, B1). Le revenu fiscal de référence est celui de N-2.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 | |
| Personne seule | 38 377 € | 31 280 € | 28 152 € |
| Couple | 57 357 € | 41 772 € | 37 594 € |
| +1 enfant à charge | 75 188 € | 50 233 € | 45 210 € |
| +2 enfants à charge | 89 769 € | 60 643 € | 54 579 € |
| +3 enfants à charge | 106 807 € | 71 340 € | 64 206 € |
| +4 enfants à charge | 120 186 € | 80 399 € | 73 359 € |
| Enfant à charge supplémentaire | 13 390 € | 8 969 € | 8 070 € |
- Un plafonnement du montant du loyer charges non comprises, variable selon la zone.
| Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
| 17,55 €/m2 | 13,04 €/m2 | 10,51 €/m2 |
Le calcul intègre également un coefficient multiplicateur permettant de prendre en compte la surface des annexes, dont la formule est (19/surface utile) + 0,7 et dont le résultat est plafonné à 1,2. Pour un appartement de 50 m², cela se traduit par un loyer plafonné à 567,54€ à Bordeaux ou Annecy, 704,16€ à Lyon ou Montpellier et 947,70€ à Paris ou Versailles.
Ces conditions peuvent également s’appliquer en cas de colocation, sauf si les colocataires sont concubins.
Concrètement, le bailleur doit s’appuyer sur l’avis d’imposition ou de non-imposition du locataire pour s’assurer d’être en conformité avec le dispositif Pinel afin de bénéficier de la déduction fiscale.
Dispositif Denormandie : une colonne en plus pour les zones B2 et C
La loi Denormandie, c’est l’extension du dispositif Pinel aux biens anciens dans les villes moyennes. Il affiche des contours et des critères similaires pour encourager l’investissement locatif et la rénovation dans des agglomérations dont le centre-ville est en manque de dynamisme, souffre de paupérisation et/ou de désertification. Ce sont ainsi 245 villes en France qui sont concernées par la loi Denormandie. Des exemples ? Vichy, Troyes, Quimpe ou Draguignan figurent dans la liste. L’autre différence majeure avec le dispositif Pinel repose sur le logement il s’agit d’un logement ancien qui doit inclure dans le budget total au moins 25% des sommes destinées à sa rénovation.
La gestion locative en Denormandie impose les mêmes règles que le dispositif Pinel en termes de plafonnement des loyers et des ressources du locataire. Cela inclut donc une zone supplémentaire, la zone B2 & C :
- le plafonnement des revenus est de 28 152€ pour une personne seule et 37 594€ pour un couple ;
- le plafonnement du loyer est de 9,13€/m², ce qui représente 493,02€ pour un logement de 50 m² avec un coefficient multiplicateur de 1,08.
Le bénéfice pour l’investisseur est le même qu’en Pinel, à savoir une réduction d’impôt de 12 à 21% du montant total investi. Ce qui permet de financer en partie les sommes injectées dans la rénovation du bien.
A savoir : les dispositifs Pinel et Denormandie ne concernent que la location nue au titre de la résidence principale, avec un délai de première mise en location de 12 mois après l’achèvement du logement ou des travaux.
Lois Malraux et Monuments historiques : pas de consignes sur le profil du locataire
La loi Malraux concerne l’investissement locatif dans des secteurs sauvegardés ou protégés. L’avantage fiscale est une réduction d’impôt de 22% ou 30% du montant des travaux, dépenses revenue dans la limite d’un plafond de 400 000€ apprécié sur 4 ans.
L’investissement doit se faire dans un quartier ancien dégradé, un secteur sauvegardé ou une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine. Il faut par ailleurs que les travaux de restauration soient menés sous l’autorité de l’architecte des Bâtiments de France.
Côté gestion locative, le dispositif Malraux n’impose que trois conditions :
- le logement doit être loué nu ;
- le locataire doit y habiter au titre de la résidence principale ;
- le bailleur doit s’engager sur une période minimum de 9 ans de location.
La loi Monuments historiques va encore plus loin avec une déductibilité à 100% des charges de restauration et d’entretien, des intérêts liés à l’acquisition du foncier et des travaux.
A la différence du Malraux : aucun engagement de location. Mais aussi aucun plafond de loyer, ni de ressources des locataires. Le propriétaire doit cependant s’engager à conserver le bien pendant 15 ans.
A savoir : le déficit foncier peut se cumuler avec les avantages fiscaux des dispositifs en location nue. Le coût de la gestion locative confiée à un professionnel peut ainsi venir en déduction de l’impôt sur le revenu.
Location meublée et défiscalisation immobilière : une check-list et une mobilité plus forte du locataire
Le choix entre le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) est dicté par les revenus locatifs et la situation personnelle de l’investisseur. Dans les deux cas, le bien doit être loué meublé, ce qui impose une liste précise d’éléments et d’équipements (literie, volets ou rideaux, cuisine équipée, rangements, luminaires, matériel d’entretien ménager).
Ce ne sont plus des revenus fonciers mais locatifs qui sont à déclarer. Par ailleurs, la durée du bail diffère par rapport à une location nue (à partir de neuf mois pour une location étudiante), tout comme le montant du dépôt de garantie (deux mois au lieu d’un), la durée du préavis du locataire (un mois) et du bailleur (trois mois).
La défiscalisation en meublé se limite au dispositif Censi-Bouvard, qui s’applique à un investissement dans une résidence services neuve. Elle est réservée aux loueurs en meublé non professionnel et impose une durée de location de neuf ans. La gestion locative d’un investissement Censi-Bouvard doit être confiée à un exploitant.