Document essentiel à la copropriété, l’état descriptif de division est un relevé technique qui établit la division de l’immeuble en lots auquel il attribue un numéro. Il permet ainsi d’identifier les propriétaires de chaque lot.
À quoi sert l’état descriptif de division ?
Lorsqu’un immeuble est en copropriété, chaque copropriétaire possède une partie de cet immeuble. Pour établir les caractéristiques de celle-ci, il est nécessaire de procéder à un état descriptif de division. Ce document précise que la copropriété comporte différents lots et attribue à chacun de ces lots un numéro. Chacun des propriétaires peut ainsi identifier son bien dans la copropriété. Il connaît donc le lot qu’il occupe, dont il est responsable et pour lequel il s’acquitte des charges.
L’état descriptif de division est un document indispensable, car, dans une copropriété, les appartements, ou lots, sont tous différents. Selon la taille de leur logement, chacun des propriétaires se verra attribuer une quote-part (précisée en tantièmes), qui servira de base pour calculer les charges qu’il doit régler à la copropriété pour l’entretien des parties communes : escaliers, hall, espaces verts, mais aussi pour son chauffage, ou éventuellement son eau, pour la présence d’un gardien, etc.
La réalisation d’un état descriptif de division est obligatoire depuis la loi Alur (2014) dès lors qu’un bien est mis en copropriété. Ce document est aussi visé par les articles 2 et 3 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, en tant qu’annexe du règlement de copropriété.
Dans le cas d’une construction neuve, en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), l’état descriptif de division est établi avant même que les logements (lots) ne soient livrés afin que les futurs propriétaires soient informés précisément du lot qu’ils achètent.
Que contient l’état descriptif de division ?
L’état descriptif de division se présente sous forme de tableau. Il doit contenir les éléments suivants :
- L’identification de l’immeuble : adresse, position.
- La division en lot et les numéros attribués à chaque lot.
- La description de chacun des lots : bâtiment, numéro d’escalier, étage.
- Le détail des parties privatives de chacun des lots, avec le nombre de pièces, ce qui permet de déterminer le nombre de tantièmes par lot et d’établir les quotes-parts.
L’état descriptif de division est donc intégré dans le règlement de copropriété auquel ont accès tous les copropriétaires.
Quelle est la valeur juridique de l’état descriptif de division ?
L’état de descriptif de division n’a pas, à proprement parler, de valeur juridique, car il est établi par convention entre les copropriétaires d’un immeuble. Il ne prévaut donc pas sur le règlement de copropriété.
Cependant, si, pour une raison ou pour une autre, il n’y a pas de règlement de copropriété, l’état descriptif de division peut avoir valeur de preuve. Ce document est également très utile en cas de litiges entre copropriétaires sur la quote-part attribuée aux lots par exemple.
Comment est réalisé l’état descriptif de division en copropriété ?
Seule une personne habilitée peut réaliser l’état descriptif de division. Selon les cas, on peut faire appel à un géomètre-expert, à un expert en division immobilière, à un notaire ou parfois à un diagnostiqueur immobilier.
Est-il possible de modifier un état descriptif de division ?
L’état descriptif de division sera modifié dans les cas suivants :
- Lorsqu’un lot de copropriété est divisé en deux, ou au contraire, si deux lots sont réunis en un seul, deux studios pour former un deux-pièces par exemple.
- Lorsqu’une partie commune est privatisée, par exemple, si un propriétaire rachète un local à la copropriété pour étendre son appartement, ou bien à l’inverse, si une loge de concierge est transformée en habitation.
- Quand un propriétaire souhaite agrandir son appartement situé au dernier étage en utilisant des combles.
- Lorsque la copropriété décide de céder un droit de surélévation à un tiers.
Si les changements n’affectent qu’un seul propriétaire, il n’y a pas de changement au niveau des quotes-parts, donc la procédure est simplifiée. Le notaire établira un acte modifiant l’état descriptif de division.
En revanche, si les changements affectent tous les propriétaires, ce qui est le cas lorsqu’on transforme des parties communes par exemple, elle va modifier la répartition des tantièmes des parties communes. Dans ce cas, il faut demander à un géomètre expert de proposer une modification de l’ensemble du document. Cette modification devra être soumise au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
À noter que c’est la double majorité de l’article 26 de la loi du 10 juillet 1965 qui est ici appliquée. Une fois la modification appliquée, c’est au notaire qu’il revient d’établir les modifications et de les communiquer à toutes les parties intéressées.
L’état descriptif de division est donc un document indispensable pour que chaque propriétaire soit informé clairement sur le lot qu’il possède et pour lequel il a des droits, notamment de décision sur la gestion de la copropriété, mais aussi des devoirs, comme le règlement des charges d’entretien.