Quand on parle de « copropriété », on imagine souvent un ou plusieurs immeubles. Pourtant la copropriété horizontale, également appelée copropriété pavillonnaire, est un regroupement de maisons individuelles sur une parcelle commune. Comment fonctionne la copropriété horizontale ? Quelle est la différence avec une copropriété verticale ? Quels en sont les atouts et les contraintes ? Nos réponses ci-dessous.
C’est quoi une copropriété horizontale ?
Une copropriété horizontale est un ensemble de lots individuels bâtis sur un terrain commun, avec la particularité que chaque lot comprend une maison individuelle. À ce titre, les propriétaires de chaque maison sont également copropriétaires au regard de l’ensemble de la parcelle. Ces copropriétaires sont solidaires les uns par rapport aux autres, et tenus à un certain nombre d’obligations et de règles de vie commune. Le terrain de la copropriété, ainsi que les éventuels espaces verts et infrastructures mises à la disposition des occupants (y compris le jardin de chaque maison, dans la plupart des cas), sont considérés comme des parties communes. Les copropriétaires peuvent donc en disposer en principe d’un droit de jouissance, parfois exclusive, et non d’un droit de propriété. Par conséquent, ils ne peuvent pas les aménager à leur guise sans l’accord des autres copropriétaires.
Quelles différences entre une copropriété horizontale et une copropriété verticale ?
La différence principale entre la copropriété horizontale et la copropriété verticale est que la première se définit comme un ensemble de maisons, tandis que la seconde est un ensemble d’appartements, généralement répartis dans un ou plusieurs immeubles. En d’autres termes :
- Une copropriété verticale se développe en hauteur (immeuble) ;
- Une copropriété horizontale s’étend sur au sol (pavillons et maisons).
Dans une copropriété verticale, les parties communes correspondent généralement aux couloirs, aux ascenseurs, au local à poubelle, au local à vélo, ou aux éventuels espaces verts. Dans une copropriété horizontale, les parties communes sont le terrain, les jardins et les éventuelles infrastructures bâties autour des maisons. Hormis ces quelques différences, les deux types de copropriété sont très proches dans leur fonctionnement et sont régis par les mêmes obligations.
Quelles différences entre une copropriété horizontale et un lotissement ?
Bien qu’ils se ressemblent en apparence, s’agissant d’un groupement de maisons individuelles dans les deux cas, la copropriété horizontale n’est pas un lotissement, et vice-versa. Les promoteurs immobiliers font généralement le choix de la copropriété horizontale quand ils n’ont pas eu l’autorisation de l’administration de diviser un terrain en parcelles individuelles pour en faire un lotissement. Il s’agit alors d’un seul et même terrain cadastral, réparti entre plusieurs copropriétaires. À l’inverse, un lotissement se compose de plusieurs parcelles uniques, chaque propriétaire ne possède que sa maison individuelle et du terrain sur laquelle cette dernière est bâtie.
Néanmoins, il existe quelques similitudes en termes de fonctionnement. Un lotissement ne dispose certes pas d’un syndic de copropriété, mais il est géré par une association syndicale libre (ASL), redevable à l’égard du promoteur immobilier. Celui-ci mandate une ou plusieurs sociétés privées pour prendre en charge l’entretien des éventuels espaces reliant les maisons entre elles. Dans d’autres cas, c’est à la municipalité que revient cette charge. Dès lors, il peut exister des charges pour couvrir certaines dépenses d’entretien des espaces verts, des services collectifs, des taxes foncières liées aux espaces communs ou encore des primes d’assurance et des frais de gestion de l’ASL. On parle d’ailleurs de colotis, qui se réunissent également en assemblée générale !
Quel fonctionnement en copropriété horizontale ?
Le fonctionnement d’une copropriété horizontale ressemble à de nombreux égards à celui d’une copropriété verticale, composée d’appartements en immeuble. Dans les deux cas, les copropriétaires doivent choisir un syndic, élire un conseil syndical, et organiser une fois par an (au minimum) une assemblée générale des copropriétaires. À cette occasion, ces derniers votent différentes résolutions liées à la vie, à la gestion et au budget de la copropriété. Chacun d’entre eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à la superficie de sa parcelle individuelle (celui-ci s’exprime en quotes-parts). Les mêmes proportions sont appliquées dans le calcul des charges incombant à chaque copropriétaire. Au cours de l’AG, différentes règles de majorité s’appliquent pour le vote des résolutions, en fonction des sujets évoqués. Enfin, un règlement de copropriété doit être rédigé, pour établir les principes et les règles de vie dans la copropriété. Le syndic est garant du respect de ce règlement, et de l’application de sanctions en cas de manquement par l’un ou l’autre des copropriétaires ou de leurs éventuels locataires.
Quels sont les avantages d’une copropriété horizontale ?
Une maison en copropriété horizontale coûte généralement moins cher à l’achat qu’une maison individuelle « classique », située dans un lotissement par exemple. Elle peut donc constituer un investissement immobilier attractif pour les ménages dont le budget est moins conséquent (bien que l’éventuelle plus-value à la revente soit également amoindrie par ce régime spécifique). Un autre avantage de la copropriété horizontale est la présence, dans la plupart des cas, d’infrastructures et d’installations collectives au sein de la parcelle. Du fait de leur budget plus important, de nombreuses copropriétés horizontales font effectivement le choix de mettre à la disposition des copropriétaires une salle de sport, un terrain de tennis, une piscine, un parc, etc. Ces installations représentent un attrait supplémentaire, venant augmenter le confort de vie des occupants. Elles représentent toutefois des charges plus importantes, comme nous le verrons à la question suivante.
Quelles sont les contraintes d’une copropriété horizontale ?
C’est un fait, la copropriété horizontale est également plus contraignante. L’inconvénient le plus évident est que le droit de propriété est plus limité ; alors que dans une maison individuelle classique, le propriétaire détient la maison et le terrain, il ne possède que la maison dans une copropriété horizontale, les jardins étant considérés, dans la majorité des cas, comme une partie commune. Le copropriétaire en détient la jouissance exclusive, et reste tenu à leur entretien, mais il ne les possède pas stricto sensu. De ce fait, certaines modifications et aménagements extérieurs, comme l’installation d’une piscine, d’une véranda ou d’un cabanon, ou encore le ravalement de la façade, le changement du toit ou l’ajout de nouvelles ouvertures, doivent être soumis à l’approbation de l’assemblée générale des copropriétaires. Vous demeurez toutefois libre de l’aménagement intérieur de votre bien.
Enfin, une contrainte pouvant s’avérer particulièrement lourde se trouve dans le paiement des charges collectives. Dans une copropriété horizontale, il y a généralement moins de lots que dans une copropriété verticale. De ce fait, chaque copropriétaire paie des charges relativement élevées — d’autant plus lorsque la copropriété comporte des infrastructures spécifiques ou des parties communes particulièrement vastes.
Acheter une maison en copropriété, comment ça marche ?
Lors d’un achat immobilier, pensez bien à vérifier le régime auquel est soumis le bien que vous convoitez. En principe, si le bien est en copropriété, l’annonce immobilière doit le mentionner explicitement, qu’elle ait été rédigée par le vendeur particulier ou par une agence immobilière. Ayez bien en tête les différents avantages et inconvénients de ce régime avant de vous lancer ; en particulier, pensez bien à demander le montant exact des charges, surtout si la copropriété comprend des infrastructures à l’entretien coûteux, comme une piscine ou une salle de sport. Là encore, le vendeur ou son notaire sont tenus de vous fournir différents documents au moment de la vente (les mêmes que pour la vente d’un appartement en copropriété verticale) :
- les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales annuelles ;
- le métrage du bien en loi Carrez.
Pensez donc à bien solliciter ces différents justificatifs s’ils ne vous ont pas été fournis, avant de passer à la signature de l’acte de vente.
Comment sortir d’une copropriété horizontale ?
Il existe deux moyens de se retirer du régime d’une copropriété horizontale : il peut s’agir d’une sortie collective ou d’une sortie individuelle. Dans les cas, c’est une démarche fastidieuse.
Collectivement, les copropriétaires décident de passer d’une copropriété à un lotissement plus classique. Dans ce cas, il doit s’agir d’une décision votée à la majorité en assemblée générale des copropriétaires. Un géomètre doit être mandaté pour établir les nouveaux lots à partir du cadastre. Les espaces communs, comme la voirie ou les infrastructures existantes, reviennent généralement à la charge de la municipalité.
Dans le cas d’une sortie individuelle, il faut également que le copropriétaire sortant soumette cette décision au vote de l’assemblée générale. Les copropriétaires doivent approuver la sortie à la majorité absolue. Même si celle-ci est acceptée, il se peut que l’ex-copropriétaire reste tenu à un certain nombre d’exigences vis-à-vis des membres restants de la copropriété, comme le paiement d’une taxe, ou l’interdiction d’installer des d’aménagements extérieurs à même de dénaturer l’aspect visuel de la copropriété.