La réglementation de la gestion locative repose en grande partie sur la loi Hoguet, un texte voté il y a plus d’un demi-siècle qui a subi des modifications depuis mais demeure la clé de voûte de la transparence en matière d’immobilier. Il encadre le formalisme du mandat de gestion locative, afin de garantir la plus grande transparence aux propriétaires bailleurs.
Loi Hoguet : les conditions d’exercice d’un administrateur de biens
La loi Hoguet a été adoptée le 19 décembre 1969 et promulguée le 2 janvier 1970. Elle doit son nom au député Michel Hoguet et réglemente les conditions d’exercice des activités relatives à certaines opérations portant sur les immeubles et les fonds de commerce. Elle fixe notamment le cadre réglementaire des agents immobiliers, des mandataires et des administrateurs de biens comme les gestionnaires immobiliers ou les syndics de copropriété.
L’objectif : s’assurer du sérieux et des compétences des intermédiaires intervenant dans l’immobilier. Pour cela, les professionnels du secteur doivent se conformer aux dispositions légales suivantes :
- être titulaire d’une carte professionnelle délivrée par la préfecture ;
- souscrire un contrat d’assurance de responsabilité civile professionnelle (RCP) ;
- disposer d’une garantie financière auprès d’une banque ou d’une compagnie d’assurances afin de couvrir les fonds détenus ou en transit ;
- détenir un mandat de gestion locative signé par chaque propriétaire et inscrit dans un registre ;
- délivrer un reçu pour chaque somme versée.
Un administrateur de biens est par ailleurs tenu par la loi Hoguet d’afficher de manière dans son agence (depuis l’extérieur et l’intérieur ) sa carte professionnelle, ses tarifs, son niveau de garantie financière et son garant.
Ce que la loi Hoguet a imposé au mandat de gestion locative
Le mandat de gestion locative contractualise la relation entre un propriétaire et un professionnel de l’immobilier. La loi Hoguet est venue structurer ce document à éditer en double exemplaire, que chacune des parties doit signer. Un manquement à l’un de ces éléments et le contrat sera considéré comme nul.
Les mentions obligatoires
Le mandat de gestion locative doit être numéroté et indiquer l’identité et l’adresse des parties, les références du bien en question, les informations relatives au mandataire (numéro de carte professionnelle, garantie financière, rémunération) ainsi que l’autorisation de recevoir des sommes d’argent en lien avec la gestion locative.
La durée du mandat
La loi Hoguet oblige le mandataire à déterminer une période de gestion ne pouvant dépasser 30 ans. En cas de clause de tacite reconduction, cette période est de 10 ans maximum. Dans la pratique, un mandat de gestion locative est établi sur une durée de un ou trois ans. Elle doit être renseignée sur le mandat.
Les missions
Le mandat de gestion locative doit lister et détailler les missions sur lesquelles s’engage le mandataire. Il n’existe pas de liste prédéfinie par décret, raison pour laquelle il est important de veiller à bien détailler l’étendue des missions incluses contractuellement et les éventuelles prestations supplémentaires ainsi que leur coût. Les missions de la gestion courante comprennent généralement la recherche de locataire, la signature des baux, la gestion des loyers, charges et impayés, etc.
Ce que la loi ALUR a modifié dans la loi Hoguet
La loi ALUR de 2014 est venue compléter la loi Hoguet sur plusieurs points du mandat de gestion locative. Elle plafonne les honoraires du mandataire et encadre la rédaction des annonces immobilières avec des mentions obligatoires (montants du loyer et des charges séparés, honoraires détaillés, type de location et surface, etc.).