La loi ALUR, c’est ainsi que l’on appelle la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Parmi les 177 articles adoptés, une bonne partie concerne la copropriété afin de lutter contre la dégradation des immeubles et favoriser une gestion plus transparente par le syndic. Tour d’horizon des mesures régissant la copropriété issues de la loi ALUR.
Les obligations imposées par la loi ALUR à la copropriété
1. L’immatriculation de la copropriété
L’État a créé un registre national des copropriétés afin de permettre à l’Agence nationale de l’habitat (l’Anah) de disposer d’une information plus exhaustive sur l’habitat collectif. La loi ALUR impose donc aux syndics de procéder à l’immatriculation de la copropriété en fournissant une multitude de données :
- identification du syndicat de copropriétaires ;
- informations financières ;
- composition des bâtiments ;
- etc.
Le syndic doit par ailleurs les actualiser chaque fois que c’est nécessaire.
2. La fiche synthétique de la copropriété
Autre exercice imposé par la loi ALUR au syndic de copropriété, la création et la mise à jour régulière d’une fiche synthétique recensant les informations relatives au fonctionnement et à l’état de l’immeuble. Elle doit comprendre :
- les données d’identification de la copropriété ;
- les donnes financières (charges, dettes, impayés, etc.) ;
- son organisation juridique ;
- ses caractéristiques techniques ;
- ses équipements.
3. Le carnet d’entretien de l’immeuble
Dès 2001, la loi SUR avait institué l’obligation au syndic de la copropriété de créer et tenir à jour un carnet d’entretien. La loi ALUR ajoute une obligation : annexer une copie de ce carnet d’entretien au dossier de vente d’un appartement lors du compromis et de la signature définitive. Elle impose donc au syndic de communiquer le carnet d’entretien de la copropriété lors de chaque demande d’un copropriétaire ou d’un futur acquéreur.
4. L’extranet de la copropriété
La loi ALUR a instauré depuis le 1er janvier 2015 l’obligation pour un syndic de mettre en ligne un extranet à la disposition des copropriétaires. Un espace sécurisé sur internet, accessible avec un identifiant et un mot de passe, dans lequel ils peuvent accéder aux documents relatifs à la copropriété. Il a néanmoins fallu attendre un décret de la loi ELAN (n° 2019-502 du 23 mai 2019) pour fixer précisément la liste minimale des documents en question, avec une entrée en vigueur de cette obligation au 1er juillet 2020.
5. Le diagnostic technique global (DTG) et le plan pluriannuel de travaux (PPT)
L’obligation pour le syndic de copropriété de procéder à un diagnostic technique global de l’immeuble n’est entrée en vigueur qu’au 1er janvier 2017. Elle s’applique à tout immeuble en copropriété de plus de dix ans. Ce document, réalisé par un professionnel certifié, doit informer sur l’état des parties communes et des équipements. Il comporte un audit énergétique (DPE) et indique notamment les améliorations possibles et suggestions de travaux à engager pour la bonne conservation de l’immeuble. Le syndic doit le présenter en AG. La loi ALUR rendait par ailleurs facultatif le plan pluriannuel de travaux (PPT), mais la loi Climat oblige depuis 2021 les copropriétés à l’élaborer et le réviser tous les dix ans, à partir du DTG.
6. Le fonds de travaux
Autre obligation entrée en vigueur au 1er janvier 2017, le fonds de travaux concerne les immeubles de plus de cinq ans ou ceux dont le DTG a révélé des travaux à engager sous dix ans. Le principe : constituer une épargne en vue de financer des travaux obligatoires ou ne figurant pas dans le budget prévisionnel. Le total des cotisations annuelles des copropriétaires doit représenter au moins 5 % du budget prévisionnel. Les petites copropriétés (moins de dix lots) peuvent néanmoins s’en dispenser en cas de vote à l’unanimité.
7. L’assurance responsabilité civile de la copropriété
La loi ALUR n’a imposé qu’une obligation partielle d’assurance du syndicat de la copropriété. La seule contrainte à laquelle doit faire face le syndic est en effet de souscrire une responsabilité civile pour le compte du syndicat de la copropriété depuis le 1er janvier 2015. L’assurance des dommages à l’immeuble reste donc du ressort de l’assemblée générale des copropriétaires.
8. Le compte bancaire séparé
Dans la pratique, les syndics de copropriété avaient pour habitude de mutualiser la trésorerie des immeubles pour lesquels ils étaient mandatés dans un même compte bancaire. Depuis le 28 mars 2015, ils ont l’obligation d’ouvrir un compte bancaire séparé pour chaque copropriété. Les immeubles de moins de quinze lots ou moins peuvent néanmoins voter une dispense.
Les mesures de la loi ALUR relatives à l’assemblée générale des copropriétaires
9. La dématérialisation des convocations aux AG
Si c’est la loi ELAN qui a accompli l’essentiel du travail en matière de digitalisation de la copropriété, la loi ALUR a ouvert la voie avec une mesure simple : la possibilité pour le syndic d’adresser la convocation aux assemblées générales des copropriétaires par mail. Il doit d’abord obtenir l’accord préalable des copropriétaires. Initialement, la convocation devait être envoyée via une lettre recommandée électronique (LRE) et non un simple mail avec accusé de réception. Un décret de 2020 a toutefois autorisé l’avis électronique, procédé par lequel le destinataire peut accuser réception d’un simple clic.
10. L’abaissement des majorités pour le vote des travaux
La loi ALUR entend faciliter la prise de décision en matière de travaux de copropriété ? Pour cela, le texte a abaissé les majorités nécessaires lors du vote en assemblée générale dès lors que les travaux concernent :
- la conservation ou la restauration de l’immeuble ;
- la santé et la sécurité des occupants ;
- l’accessibilité du bâtiment.
C’est la majorité simple (article 24) qui est désormais nécessaire, c’est-à-dire la majorité des voix exprimées (abstentionnistes non pris en compte).
L’impact de la loi ALUR pour le syndic de copropriété
11. Le contrat-type du syndic
Le contrat-type du syndic a été défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 et sa mise en application est effective depuis le 2 juillet 2015, pour la conclusion ou le renouvellement du mandat. Il doit se composer de prestations forfaitaires et de services supplémentaires. Le contrat-type du syndic doit mentionner la durée du mandat, les conditions de rémunération ainsi que les modalités de démission ou de révocation. Dès le 1er janvier, il doit être complété d’une fiche d’information.
12. La mise en concurrence du syndic
Le contrat-type introduit par la loi ALUR s’inscrit dans l’obligation de mise en concurrence des syndics dans les copropriétés disposant d’un conseil syndical. C’est en effet à ce dernier de s’en charger avant chaque nouvelle désignation, en soumettant plusieurs propositions de mandat au vote des copropriétaires. Dans les faits, il n’existait pas initialement de contrainte réelle pesant sur le conseil syndical, et l’AG peut voter la dispense de mise en concurrence à la majorité absolue. Mais l’ordonnance ELAN du 30 octobre 2019 est venue préciser que « le conseil syndical communique au syndic un ou plusieurs projets de contrats issus de la mise en concurrence », mettant ainsi fin au débat sur la possibilité pour ce dernier de mettre en concurrence le syndic et de décider de ne pas mettre à l’ordre du jour les propositions de contrat reçues.
13. L’encadrement de la rémunération du syndic
Comme le prévoit le contrat-type du syndic, la loi ALUR indique que sa rémunération est forfaitaire pour la gestion courante de la copropriété. Les prestations hors forfait donnent lieu à une rémunération complémentaire. La liste de ces prestations est encadrée (gestion des sinistres et litiges, AG extraordinaires, etc.).