L’immobilier locatif génère une bien meilleure rentabilité que n’importe quel autre produit d’épargne (entre 5 et 8% contre 0,5 à 1% en moyenne). Toutefois, la gestion locative comprend un certain nombre de risques à considérer en amont.
1. La difficulté à trouver un locataire
Trouver un locataire est primordial pour percevoir les loyers qui serviront à rembourser un éventuel prêt immobilier en cours. Cette étape n’est pas sans risque pour le bailleur : non seulement il doit choisir les bons canaux de communication mais aussi le bon candidat. Dès l’investissement locatif, le type de logement et sa situation géographique permet de cibler une typologie de locataire (étudiant pour un studio, jeune actif pour un T1/T1 bis, jeune couple pour un T2, famille pour un T3 et plus, etc.). Idem pour la forme de la location (vide ou meublée). Ces éléments ont des incidences sur le bail et sur le taux imposition des revenus fonciers. Charge ensuite au bailleur d’identifier le candidat présentant le plus de garanties aussi bien pour le paiement des loyers que pour un engagement dans la durée dans le logement, ou encore son bon entretien.
Plusieurs solutions s’offrent au bailleur : publier une annonce sur des sites fiables et les réseaux sociaux, faire fonctionner le bouche-à-oreille ou confier cette mission à un professionnel immobilier. L’avantage de ce dernier est qu’il prendra tout en charge, de la publication de l’annonce à la signature du bail (visite, étude de la solvabilité du locataire, dépôt de garantie, état des lieux, etc.).
Attention aux erreurs les plus courantes :
- faire confiance (aveuglément) ;
- oublier de demander des justificatifs de revenus originaux, voire un garant si les revenus sont insuffisants ;
- utiliser un contrat de bail type, peut-être inadapté aux besoins du bailleur ;
- négliger l’importance de l’état des lieux en cas de dégradations.
2. L’impayé de loyer
Le loyer impayé ,c’est évidemment la hantise du bailleur. Non seulement il se retrouve en difficulté pour faire face à ses charges mais les procédures judiciaires éventuelles lui coûteront cher. Pour pallier ce risque, il peut souscrire une assurance loyer impayé. Mais, selon les contrats, cette solution aura ses limites. Le premier loyer impayé n‘est souvent pas pris en charge, parfois le délai de carence est de plusieurs mois…
Là encore, il est utile d’anticiper. L’existence d’un garant par exemple est une alternative bien plus rapide pour recouvrer ses loyers. Le bailleur lui adressera un courrier en cas de problème. Pour ceux qui n’en ont pas, le bailleur peut leur conseiller de se tourner vers la garantie Visale (Visa pour le logement et l’emploi) financée par le 1% logement. Elle concerne les jeunes de moins de 30 ans et les salariés précaires. En cas d’impayé, l’assurance versera le loyer au bailleur.
Faire appel à un professionnel pour sa gestion locative est un gage de sérénité. Il trouvera un locataire solvable et s’occupera du recouvrement des loyers. D’autant que certaines agences immobilières assurent parfois elles-mêmes les loyers impayés. A ce titre, Sergic propose un mandat avec GLI, sans carence ni franchise, sur ses fonds propres.
À défaut, le bailleur devra assumer lui-même les démarches : envoyer un courrier en recommandé avec accusé de réception à son locataire dans les 15 jours suivant l’impayé, faire appel à un huissier pour lui remettre un commandement de payer, porter l’affaire devant le juge en sachant que pendant la période hivernale, aucune expulsion ne sera possible…
3. Les troubles de voisinage
Le bailleur est responsable des troubles du voisinage en cas de poursuite judiciaire. Face à une plainte des voisins, il doit donc prendre toutes les mesures pour faire respecter le règlement de copropriété figurant en annexe du bail. Toutefois, si les nuisances continuent malgré tout, le bailleur dispose du droit de résilier le bail.
4. La dégradation du logement
Le dépôt de garantie ne suffit pas toujours à couvrir les dégradations du logement. Même si le locataire indélicat a le devoir de rembourser les réparations, il n’empêche que le bailleur se retrouve dans l’impossibilité de louer en l’état. Il subit donc un lourd préjudice financier d’où l’importance de bien choisir son locataire et d’exiger un garant selon les situations.
5. Le sinistre
La loi oblige les locataires à fournir tous les ans une attestation d’assurance habitation. Au minimum, les risques incendie, explosion et dégât des eaux seront couverts. En présence de plusieurs colocataires, deux situations sont possibles. S’il y a un seul bail, les colocataires souscrivent un contrat unique. En revanche, si le logement fait l’objet de plusieurs baux, chaque colocataire devra s’assurer individuellement.
Le bailleur est tenu de s’assurer lui aussi, même si le logement n’est pas en copropriété, ne serait-ce que pour se protéger en cas de vice de construction ou de défaut d’entretien. Sa responsabilité reste en effet entière vis-à-vis du locataire. Une responsabilité civile ne suffit pas dans la mesure où le logement n’est pas couvert dans ce cas. Le risque est certes mineur tant que le logement est assuré par le locataire. En période de vacance locative en revanche, il n’est plus protégé en cas de sinistre. Il est donc conseillé aux bailleurs de souscrire une garantie PNO (assurance Propriétaire non occupant). En copropriété, le problème ne se pose pas, le syndic ayant déjà souscrit une assurance collective pour l’immeuble.
6. Le décès du locataire
Le décès du locataire est considéré comme un risque locatif. À la demande du conjoint survivant, des descendants ou des ascendants occupant le logement depuis au moins un an, le bail peut leur être transféré. À défaut, le bail prend fin le jour du décès.
7. La séparation des colocataires
Louer à plusieurs colocataires solvables rassure le bailleur sur le plan financier. Mais c’est sans compter avec le départ de l’un d’eux. La clause de solidarité ? Elle s’éteint au plus tard six mois après la date d’effet du congé. Cela expose donc le bailleur à un risque de difficulté de paiement des loyers de la part du colocataire restant, sauf à en trouver rapidement un nouveau. Dans le même ordre d’idée, le départ d’un conjoint marié, pacsé ou concubin n’entraîne pas de modification du bail en cours. En revanche, les deux restent solidaires en cas d’impayé.