Le sujet de l’assurance en copropriété peut rapidement ressembler à un dédale pour un néophyte, car elle fait intervenir de nombreux acteurs (syndic, constructeur, copropriétaires, locataires) et de paramètres (sinistre envers un tiers ou un bâtiment, parties communes ou privatives). On vous aide à mieux comprendre l’assurance copropriété.
1. Seule la responsabilité civile est obligatoire en copropriété
Une seule obligation s’impose au syndic de copropriété depuis la loi ALUR : la responsabilité civile. Il est en effet mandater par l’assemblée générale pour la contracter pour le compte du syndicat des copropriétaires comme le stipule l’article article L 112-1 du Code des assurances. Cela fait donc l’objet d’un vote en AG de copro depuis l’arrêté Novelli du 19 mars 2011, à la majorité simple (article 24), après une mise en concurrence de différentes compagnies d’assurances. En cas de vote contraire toutefois, le syndic pourra en dernier recours choisir librement un contrat de responsabilité civile.
2. Des garanties complémentaires pour couvrir les parties communes
S’il n’est pas obligatoire, le contrat d’assurance multirisque immeuble est fortement recommandé. Alors que la responsabilité civile ne couvre que les dommages subis par un tiers, l’assurance copropriété étend la couverture aux dommages aux biens face aux risques d’incendie, de dégât des eaux, d’effondrement des bâtiments, de vol et détérioration, de catastrophe naturelle et même de protection juridique. Ce type de contrat d’assurance intègre bien entendu la responsabilité civile, et son choix est soumis de la même manière au vote de l’assemblée générale des copropriétaires.
3. Des garanties spécifiques contre les malfaçons
Lors de la construction d’un immeuble, c’est au promoteur de souscrire une assurance dommages ouvrage et une garantie décennale afin de couvrir les malfaçons pour une durée de dix ans après la réception des travaux. Ces assurances prennent en charge d’éventuels travaux de réparation. Mais lorsque des travaux de rénovation ont lieu et affectent les parties communes, c’est aussi au syndic de copropriété de souscrire l’assurance dommages ouvrage.
4. Une assurance individuelle à la carte pour les parties privatives
Côté parties privatives, l’assurance n’est plus de l’ordre de la copropriété mais de chaque copropriétaire. Et là encore, une seule obligation s’applique : la responsabilité civile. Elle est donc à souscrire individuellement afin de permettre la prise en charge des dommages causés par le logement à un tiers. Comme pour les parties communes, chaque copropriétaire peut choisir de souscrire une assurance habitation individuelle qui comprendra la RC propriétaire et étendra la couverture aux sinistres qui affectent son bien.
5. Les copropriétaires bailleurs peuvent eux aussi se prémunir
Quid de l’assurance habitation en copropriété lorsque l’appartement est occupé par un locataire ? Ce dernier doit obligatoirement souscrire une assurance habitation et pas seulement une responsabilité civile : le contrat doit couvrir les risques qui exposent le logement (incendie, explosion, dégât des eaux). Néanmoins, le bailleur peut renforcer sa protection avec une assurance propriétaire non occupant. Elle couvrira le copropriétaire qui loue son logement en cas de sinistre non imputable au locataire. L’assurance PNO peut aussi inclure des garanties pertes de loyers et protection juridique.