La colocation, c’est un peu « l’auberge espagnole » côté locataire. Et côté propriétaire-bailleur ? Une charge plus importante en termes de gestion locative à l’évidence avec plusieurs locataires… mais une rentabilité locative plus forte, qui s’additionne à d’autres avantages. Tour d’horizon.
1/ Une rentabilité locative optimisée
Un grand logement composé de trois chambres minimum se loue plus cher qu’une location classique dans la mesure où il est occupé par plusieurs personnes. Chaque locataire loue en effet sa partie privative et participe à la location des parties communes. On estime sur le marché de la colocation, la rentabilité brute approche 10% contre 5 à 6% pour une petite surface. Attention toutefois : l’ensemble des loyers ne peut pas être supérieur à sa valeur locative.
Par ailleurs, si l’investissement au départ est plus élevé, le prix du mètre carré est bien moins cher que pour un studio ou un 2 pièces. Mais, si les loyers mensuels perçus dépassent le montant de la mensualité du crédit immobilier, l’investissement sera rentable immédiatement.
Enfin, le risque de carence locative est plus faible. En cas de départ de l’un des colocataires, les autres se chargeront de lui trouver rapidement un remplaçant pour maintenir au même niveau leur participation au loyer et leur quote-part de charges. Ils trouveront d’autant plus facilement que la colocation ne représente que 10% du marché locatif selon l’Anil (Agence nationale pour l’information sur le logement) alors que la demande est supérieure.
2/ Le co-living : un mode d’habitation en développement
La pression locative dans les grandes métropoles et l’augmentation des loyers poussent les gens à vouloir mutualiser leurs charges tout en profitant d’un espace plus confortable. Le phénomène ne touche pas que les étudiants ou les jeunes travailleurs, il est multigénérationnel. Les seniors, les familles monoparentales cherchent également à partager le prix d’un loyer.
Pour vivre bien ensemble, ils mettent souvent en place une charte de vie, sorte de règlement intérieur destiné à éviter les conflits inutiles.
De plus, chaque colocataire a le droit de toucher des APL à titre individuel dans la mesure où ils ne sont pas considérés étant en couple. La colocation ne constitue donc pas d’obstacles à leur perception. Au-delà des économies réalisées, ce mode de vie sociable est de plus en plus prisé.
Les demandes sont plus fortes surtout dans les grandes villes (Lyon, Nantes, Toulouse, Bordeaux, Rennes, Strasbourg, Grenoble, Montpellier, Paris, Lille) et dans les quartiers vivants. Les logements avec une grande cuisine et des salles de bains individuelles ont davantage la cote.
3/ Une gestion locative plus importante
La gestion locative de plusieurs baux individuels de colocation est susceptible de générer plus de travail. Dans ce contexte, chaque colocataire signe en effet un contrat indépendant précisant la pièce dont il aura la jouissance exclusive. Il décrit aussi les parties communes mises à la disposition de tous les colocataires.
La durée de location est modulable : il est possible de louer 9 mois à un étudiant et 12 mois avec reconduction à un salarié par exemple.
Les renouvellements de bail, les révisions de loyers, les quittances, les rappels de charges, les demandes d’attestation d’assurance devront également être envoyés à chacun des colocataires. Le bailleur devra également calculer la quote-part du dépôt de garantie à leur réclamer à la signature du contrat et leur restituer dans les délais légaux à leur départ. Il aura à surveiller également tous les mois que chacun verse sa quote-part du loyer et des charges.
Pour se prémunir d’un impayé en cas de revenus jugés insuffisants, le bailleur a le droit de réclamer un garant pour chaque colocataire.
4/ Le bail unique de colocation : une gestion moins chronophage
Le bail unique de colocation consiste à établir un contrat pour l’ensemble des locataires. Leurs noms et prénoms apparaîtront et il sera signé par chacun d’eux. Colocataires et bailleur en possèderont un exemplaire.
Le dépôt de garantie peut faire l’objet d’un arrangement entre tous les colocataires de manière à ce qu’un seul d’entre eux le verse. Attention : dans ce cas, le dépôt de garantie sera restitué seulement au départ du dernier colocataire. Le bailleur est protégé en cas de dégradation.
En cas d’impayé, chaque colocataire et garant est tenu d’honorer la dette, loyers et charges comprises.
5/ Une fiscalité avantageuse en meublé ou location vide
Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) bénéficie d’une imposition allégée. Les loyers fonciers sont déclarés en BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Jusqu’à 170 000 € de chiffres d’affaires, le bailleur profite en effet d’un abattement de 50%.
S’il préfère déclarer ses revenus fonciers au titre du barème progressif de l’impôt, il pourra déduire, au même titre que la location vide, toutes ses charges (travaux, frais d’agence, impôts fonciers, assurances, amortissement de prêt, etc.).
6/ La clause de solidarité et d’indivisibilité : une protection financière renforcée
La clause de solidarité figurant au bail garantit le paiement du loyer au bailleur. Elle donne le droit au bailleur d’exiger auprès de n’importe quel colocataire le règlement mensuel du loyer et des charges en totalité. Et si celui-ci lui donne son congé, il reste redevable, c’est-à-dire solidaire, pendant 6 mois, sauf s’il est remplacé avant la fin de la période.
Des contraintes pèsent également sur le garant. Il est redevable des loyers et des charges impayées de tous les colocataires, même si le colocataire pour qui il s’est porté garant donne son congé, et ce pendant 6 mois ou jusqu’à ce qu’il soit remplacé.
7/ Des aménagements spécifiques pour éviter le turnover
Pour fidéliser ses colocataires, le bailleur a intérêt à fournir des prestations concurrentielles. Un espace privatif fermé à clé pour chacun des colocataires avec sa salle de bains dédiée. Cela suppose un investissement supplémentaire, mais une colocation haut de gamme permet de réduire le turnover à trois ans au lieu de 9 mois habituellement.