De nombreux paramètres interviennent dans un investissement locatif : l’emplacement, la nature du bien (appartement ou maison, neuf ou ancien), la cible, le budget… mais beaucoup dépendent de la surface du logement. Laquelle privilégier ? Si les petites surfaces sont les championnes de la rentabilité locative, les plus grandes peuvent se montrer plus pertinentes à moyen et long terme.
Le studio : un investissement accessible à tous
Les petites surfaces, studio, T1 ou T1 bis, sont la cible privilégiée des investisseurs en raison de leur ticket d’entrée. Il est en effet possible d’acquérir ce type de logement à partir de 50 000 €, soit le montant minimum d’un crédit immobilier. Attention toutefois, le prix au mètre carré d’un studio est plus élevé que pour un T2, un T3 ou un T4.
Les petites surfaces sont composées d’une pièce avec kitchenette et salle d’eau, voire d’un coin nuit ou d’une cuisine séparée pour les T1. Ces logements sont très prisés par les étudiants, les jeunes actifs et les personnes seules.
Le principal atout d’un appartement studio ou une pièce est sa rentabilité locative, bien supérieure aux moyennes et grandes surfaces. Les charges et la taxe foncière sont réduites puisque leur calcul est proportionnel au nombre de m2. Le loyer d’un studio est en revanche est plus élevé par rapport à la surface du bien que pour les logements de 2 pièces ou plus. La demande locative est forte sur ce type de bien, pour peu qu’il soit situé dans une ville universitaire ou une métropole attirant de nombreux jeunes actifs. Dans les grandes villes, l’offre reste inférieure à la demande ! Les étudiants et les jeunes actifs représentent en effet en moyenne 24% de la population de ces agglomérations. Enfin, les petites surfaces sont les plus recherchées par les investisseurs, la revente sera donc facilitée avec une éventuelle plus-value.
Le rendement locatif d’un studio ou d’un T1 est toutefois à pondérer par une rotation des locataires plus fréquente. Cela implique davantage de remises en état avant la signature d’un nouveau bail. La gestion d’une petite surface entraîne ainsi des frais supplémentaires. Toutefois, au vu du nombre de m2 carré, les travaux d’entretien seront peu coûteux. Pour être sûr de louer vite, l’investisseur devra bien étudier le marché locatif et déterminer un loyer au juste prix. Tous ces paramètres nécessitent généralement l’accompagnement d’un professionnel de la gestion locative, d’autant plus si l’investisseur ne vit pas dans la même région que le studio en location.
Le T2 : une surface moins chère à l’achat
Le 2 pièces est composé d’un salon, d’une chambre, d’une cuisine et d’une salle de bain. Le prix au mètre carré est moins onéreux qu’un studio. Il est aussi très facile de trouver ce type de bien neuf, la surface sera plus importante (entre 30 et 40 m2 contre 15 à 25 m2 pour un studio).
Les T2 sont surtout recherchés par les jeunes couples, une cible rassurante pour l’investisseur dans la mesure où ils perçoivent deux revenus. Le loyer subira donc moins de pression sur leur qualité de vie, les risques d’impayés seront réduits.
Pour réussir son investissement, une étude du marché locatif local s’impose. Si l’offre est déjà importante, mieux vaut se replier. Le choix du quartier est également important : la proximité des commerces, des transports et des infrastructures culturelles est un facteur favorable. Un bien situé dans les bons quartiers permettra de réaliser une belle plus-value en cas de revente, la demande y étant supérieure à l’offre.
La location d’un T2 est aussi plus stable qu’un studio. Les locataires restent dans le même logement en moyenne 48 mois avant d’envisager de déménager dans une surface plus importante.
Le T3 : un investissement plus conséquent
Si l’on tient compte du prix de l’immobilier, l’effort financier sera bien plus important. Un T3 comprend une pièce à vivre et deux chambres pour environ 50 à 60 m2. Il s’adresse donc à une cible différente : les jeunes couple avec un enfant, les familles monoparentales, les retraités qui veulent recevoir des amis ou des petits-enfants ou encore les actifs célibataires souhaitant disposer d’un bureau pour télétravailler.
En revanche, la recherche d’un trois pièces sera plus difficile compte-tenu du type de bien, très recherché par les primo-accédants.
La rentabilité sera également moindre qu’avec un studio, mais la stabilité locative est très sécurisante, environ le double d’un T2 en moyenne. Les locataires recherchent en effet la tranquillité. Ils prendront donc davantage soin de leur logement. La colocation en revanche optimisera le rendement. Chaque chambre peut être louée au prix d’un studio !
Le T4 : une cible familiale
Certes le ticket d’entrée est plus important avec une grande surface, mais le marché locatif manque de ce type de bien qui ne représente qu’un huitième des locations. Le T4 est recherché par les familles avec plusieurs enfants, mais aussi par les colocataires souhaitant diminuer leurs charges tout en profitant d’un bel espace. On considère que l’offre de colocation représente 10% du marché locatif alors que la demande est bien plus forte. Dans cette optique, il sera intéressant d’investir plutôt dans une ville universitaire ou un bassin d’emplois.
Autre avantage : les familles tout autant que les colocataires sont considérés comme de bons payeurs dans la mesure où il y a plusieurs actifs et/ou des aides comme les APL. Le risque d’impayé est donc faible. Et le taux de rotation est bas, les familles étant attachées à la scolarité de leur enfant. Côté colocation, le départ d’un colocataire sera vite remplacé, les autres colocataires ayant intérêt à pallier cette perte financière. Les grandes surfaces requièrent en conséquence moins d’entretien que les petites.
Un inconvénient toutefois : la rentabilité des grandes surfaces tourne autour des 3 à 5 % contre 5 à 8% pour un studio, mais la plus-value sera plus conséquente à la revente.