Du vote à leur mise en œuvre, les travaux dans les parties communes impliquent tous les acteurs de la copropriété : syndic, conseil syndical, syndicat des copropriétaires. Ils sont strictement régis par la loi de 1965 ou la loi Alur.
1. Une mission du syndic de copropriété
Si le syndicat des copropriétaires est le seul habilité à autoriser les travaux dans les parties communes, leur mise en œuvre fait partie intégrante des missions du syndic.
Les travaux relèvent de trois catégories :
- les travaux d’entretien (par exemple la toiture, le gros œuvre, les entrées, les escaliers, les équipements de chauffage, etc.) ;
- les travaux d’amélioration (par exemple l’installation d’un ascenseur, d’un interphone digicode, etc.) ;
- les travaux urgents, c’est-à-dire nécessaires à la conservation de l’immeuble (par exemple la réparation d’une canalisation, la réfection du toit suite à une infiltration importante).
Une fois approuvés en assemblée générale des copropriétaires, les travaux sont engagés par le syndic qui a la charge de conclure les contrats, de suivre leur bonne exécution, de les réceptionner, voire de mettre en œuvre les garanties légales en cas de malfaçons.
2. À l’initiative des copropriétaires…
Chaque copropriétaire a le droit de proposer la réalisation de travaux à l’assemblée générale. Pour cela, il doit en informer le syndicat des copropriétaires via un courrier recommandé adressé au syndic afin que celui-ci inscrive la proposition à l’ordre du jour. Sa demande doit être accompagnée d’un projet de résolution détaillé contenant un état descriptif des travaux et un budget prévisionnel. Pour être validé, le projet doit recueillir la majorité absolue. En l’absence de majorité et seulement si le projet a reçu un tiers des voix de tous les copropriétaires, l’assemblée requiert un deuxième vote à la majorité simple de l’article 24. À défaut de majorité simple, l’assemblée générale sera convoquée à nouveau dans un délai de trois mois maximum.
3. … et du conseil syndical
Le conseil syndical n’est pas une instance décisionnaire en matière de travaux sur les parties communes sauf si l’assemblée générale des copropriétaires lui a délégué ce pouvoir. Son avis est donc strictement consultatif. Néanmoins, il informe le syndic des travaux à réaliser et le syndic le consulte avant de faire voter le budget en assemblée générale.
Le conseil syndical a aussi comme mission de renforcer la représentativité des copropriétaires de manière à impliquer le plus grand nombre d’entre eux dans les réunions de travail (élaboration du cahier des charges par exemple) ou lors des entretiens avec les entreprises sélectionnées.
4. Le syndic peut décider seul dans certains cas
Le syndic est habilité à entreprendre certains travaux sans l’aval des copropriétaires. Il s‘agit notamment des petits travaux d’entretien tels que le remplacement d’une vitre cassée, d’une ampoule défectueuse, d’un interrupteur cassé par exemple. Il peut également engager des travaux urgents comme réparer une canalisation rompue ou remplacer une chaudière en plein hiver. En cas de grosses dépenses, il a cependant l’obligation d’informer les copropriétaires en convoquant une assemblée générale.
Le plafond de dépenses dont dispose le syndic sans avoir à convoquer l’assemblée est fixé par le syndicat des copropriétaires, parfois sur proposition du Conseil syndical. Le montant apparaît dans le budget prévisionnel.
5. Certains travaux sont soumis au vote de l’AG
Les travaux hors petits travaux d’entretien et travaux urgents sont soumis obligatoirement au vote des copropriétaires. La majorité requise dépend de la nature des travaux.
Travaux votés à la majorité de l’article 24 (majorité des voix ou tantièmes exprimés par les copropriétaires présents ou représentés. Attention, les abstentionnistes ne sont pas pris en compte) :
- les travaux d’entretien des parties communes et de maintien de l’immeuble en bon état ;
- les travaux d’accessibilité des personnes à mobilité réduite quand ils n’affectent pas la structure de l’immeuble ou ses équipements essentiels ;
- les travaux d’accessibilité menés par les copropriétaires eux-mêmes à leur frais ;
- les travaux rendus obligatoires par la loi, le règlement ou un arrêté de police administratif relatif à la sécurité ou la salubrité publique.
Travaux votés à la majorité de l’article 25 (majorité des voix ou tantièmes de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents) :
- les travaux de transformation d’un équipement, d’addition d’un équipement ou d’amélioration ;
- les travaux d’économie d’énergie hors entretien.
Travaux votés à la majorité de l’article 26 (majorité de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents détenant les 2/3 des voix ou tantièmes) :
- la surélévation ou la construction de bâtiments.
Travaux votés à l’unanimité :
- l’aliénation des parties communes.
6. Des travaux au bénéfice de l’ensemble des copropriétaires… ou pas
Un copropriétaire n’est pas en droit de réaliser des travaux sur les parties communes même s’il bénéficie d’un droit de jouissance exclusive ou d’un droit de jouissance privatif. Par exemple, il n’a pas le droit d’installer une véranda de sa propre autorité dans la mesure où il s’agit d’un acte de disposition. De plus, il implique une modification du règlement de copropriété. En revanche, le copropriétaire peut solliciter l’autorisation de l’assemblée générale d’effectuer des travaux à sa charge. Toutefois, cette autorisation ne concernera que les travaux expressément autorisés par vote et aucun autre.
7. La mise en concurrence des artisans
Au sens de l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, la mise en concurrence relève de l’établissement de plusieurs devis ou d’« un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises ». Ainsi, la mise en concurrence impose que les devis notifiés au plus tard en même temps que l’ordre du jour doivent être soumis au vote de l’assemblée générale des copropriétaires. Les copropriétaires doivent avoir en effet la liberté de choisir l’entreprise qui leur convient. La cour de Cassation a en effet considéré que cette obligation n’était pas respectée si un seul devis leur est présenté au prétexte que l’architecte avait consulté les autres et qu’il argumentait son choix.
8. Un coût partagé en fonction des tantièmes de chaque copropriétaire
Les travaux sont réglés par tous les copropriétaires, quand bien même certains ne les ont pas approuvés, proportionnellement à leur quote-part, c’est-à-dire au nombre de tantièmes détenus. Les tantièmes correspondent à un nombre de parts, ils sont exprimés en pourcentage de l’ensemble des parts de l’immeuble.
Toutefois, les dépenses d’amélioration en particulier sont réparties aussi en fonction des avantages qu’en retire chaque copropriétaire ou lot. Un copropriétaire qui vit au rez-de-chaussée aura moins d’avantages à bénéficier d’un ascenseur que celui qui vit au troisième étage par exemple. Et là, c’est le syndic qui définit les avantages (loi du 10 juillet 1965, article 5).