La loi ELAN, c’est l’acronyme via lequel on évoque la loi pour l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique. Un texte composé de 234 articles adopté définitivement le 16 octobre 2018 et promulguée le 23 novembre 2018, après 92 heures d’échanges et plus de 3000 amendements étudiés ! La loi ELAN a profondément modernisé la copropriété et son fonctionnement, avec des évolutions phares.
1. Loi ELAN et vote en assemblée générale des copropriétaires
Pour réconcilier les copropriétaires avec l’administrateur de leur immeuble, la loi ELAN a visé à simplifier à la fois la participation et le vote lors de l’AG :
- En démocratisant l’assemblée générale de copropriété en visioconférence ou en audioconférence (décret du 27 juin 2019).
- En autorisant le vote par correspondance (arrêté du 2 juillet 2020).
- En supprimant la limitation du nombre de mandats qu’un copropriétaire peut représenter, dans la limite de 10% du total des voix.
Autre mesure de la loi ELAN qui n’est pas liée à la lutte contre l’absentéisme mais en faveur d’une démocratie plus directe en copropriété : la possibilité pour un copropriétaire de convoquer une assemblée générale, à sa charge.*
2. Loi ELAN et extranet copropriété
C’est bien la loi ALUR qui a instauré dès 2015 le principe d’un espace en ligne sécurisé permettant aux copropriétaires et au conseil syndical d’accéder à l’ensemble des documents relatifs à la copropriété. Mais c’est la loi ELAN qui en a précisé le contenu, c’est-à-dire les documents que le syndic doit dématérialiser afin de les rendre consultables en ligne. La liste a été officialisée via le décret du 23 mai 2019 et elle se divise en trois catégories :
- Les documents accessibles à tous les copropriétaires (contrat de syndic, règlement de copropriété, fiche synthétique, carnet d’entretien, diagnostics techniques, contrats d’assurance, de prestation et d’entretien, devis des travaux votés, PV des trois dernières assemblées générales).
- Les documents accessibles à chaque copropriétaire pour son lot (compte individuel, montant des charges, part du fond travaux, avis d’appels de fonds des trois dernières années).
- Les documents accessibles au conseil syndical (carte professionnelle du syndic, liste des copropriétaires, comptabilité, relevés bancaires, procédures et décisions judiciaires non expirées).
3. Loi ELAN et conseil syndical
Le conseil syndical est le grand gagnant de la loi ELAN ! Son pouvoir de contrôle du syndic de la copropriété a été renforcé afin d’éviter les dérives dans la gestion et l’administration de l’immeuble. Concrètement :
- Il peut exiger du syndic la transmission de tout document relatif à la copropriété, sous peine de pénalité de 15 euros par jour retard au-delà d’un délai d’un mois !
- L’assemblée générale peut autoriser le président du conseil syndical à assigner le syndic en justice en cas de problème de gestion.
L’assemblée générale peut par ailleurs accorder au conseil syndical une délégation expresse afin qu’il prenne tout ou partie des décisions relevant de la gestion courante de l’immeuble à la majorité simple. Sa composition est enfin ouverte aux ascendants et descendants d’un copropriétaire, afin que toutes les bonnes volontés puissent s’investir au service de l’immeuble.
4. Loi ELAN et parties communes
Par définition, la loi est là pour combler des vides juridiques. C’est ce à quoi s’est attelée la loi ELAN en matière de parties communes, en élargissant leur définition à « tout élément incorporé dans les parties communes », référence au gros œuvre comme les garde-corps par exemple, mais aussi les locaux des services communs ou encore les têtes de cheminée. Cette évolution ne fait qu’acter la jurisprudence.
5. Loi ELAN et retards de paiement
Poison de la comptabilité en copropriété, le recouvrement des charges impayées se durcit avec la loi ELAN. Les retards de paiement des provisions votées en AG mettent la copropriété en difficulté sur le plan financier. Avec la loi ELAN, le copropriétaire mauvais payeur s’expose à un retour de bâton rapide : en cas de non-paiement dans les 30 jours qui suivent la mise en demeure du syndic, il devra non seulement payer le trimestre dû mais aussi ceux non encore échus ! Une mesure dissuasive pour éviter les trous dans la trésorerie de la copropriété.
La même règle de recouvrement des charges de copropriété s’applique pour les dépenses liées aux travaux et à l’entretien de l’immeuble.
6. Loi ELAN et travaux en copropriété
Outre l’aspect gouvernance, La loi ELAN poursuit l’objectif d’inciter les copropriétaires à engager des travaux afin de lutter contre la dégradation des immeubles et améliorer leurs performances énergétiques. Deux mesures vont en ce sens :
- L’élargissement de la définition de la restauration immobilière afin d’y inclure les travaux d’aménagement.
- L’individualisation des frais de chauffage, pour permettre à chaque copropriétaire de connaître sa consommation.
7. Loi ELAN et bail réel solidaire
Le bail réel solidaire (BRS) est une création de la loi ELAN, afin d’ouvrir l’accession au logement aux ménages modestes. Le BRS va en effet dissocier sur une longue durée le foncier du bâti pour faire baisser le prix d’acquisition (-15 à -30%). En copropriété, l’acquéreur en bail réel solidaire bénéficie grâce à la loi ELAN du droit de vote lors de l’assemblée générale des copropriétaires, au même titre que le bailleur. Il ne peut toutefois pas se prononcer sur certaines résolutions (travaux de transformation, actes de disposition et d’acquisition, règlement de copropriété des parties communes, etc.).