Le montant des charges de copropriété peut s’expliquer par m² ou par lot. Il varie selon le type d’immeuble, les services et équipements dont il dispose ou encore de sa situation géographique. On vous en dit plus sur le prix des charges de copropriété en France… et comment le réduire !
Que comprend le prix des charges de copropriété ?
Chaque trimestre généralement, les copropriétaires reçoivent un appel de fonds pour le paiement de provisions sur charges. C’est ainsi que le syndic procède à la collecte des charges de copropriété, avec des paiements échelonnés sur l’année – le rythme peut aussi être semestriel ou annuel selon les immeubles –, afin de financer les dépenses de l’immeuble. Ces dernières sont parfaitement transparentes, car votées en amont lors de la présentation du budget prévisionnel en assemblée générale des copropriétaires, puis soumises au vote du quitus en fin d’exercice.
Les charges de copropriété sont réparties équitablement entre les copropriétaires en fonction des m² qu’ils détiennent dans l’immeuble, via le système des tantièmes que l’on retrouve dans l’état description de division joint au règlement de la copropriété. Elles permettent de couvrir différents types de dépenses :
- l’administration de l’immeuble (honoraires du syndic, frais d’organisation des assemblées générales, assurances, frais bancaires, etc.) ;
- la conservation des bâtiments (travaux) ;
- l’entretien des parties communes (frais d’enlèvement des ordures ménagères, etc.) ;
- l’entretien et la maintenance des équipements communs (chauffage collectif, ascenseur, piscine, etc.) ;
- les prestations de services collectifs (nettoyage, gardiennage, vidéosurveillance, etc.) ;
- les consommations d’énergie (eau froide, électricité).
Le paiement des charges de copropriété peut aussi dépendre de l’utilisation de certains services. Un logement en rez-de-chaussée n’aura évidemment pas la même utilisation d’un ascenseur qu’un appartement en étage.
Quels sont les prix des charges de copropriété au m² en France ?
D’après une étude du Crédit Foncier datée de fin 2018, les charges de copropriété représentaient 12% des dépenses annuelles des copropriétaires. Selon l’Observatoire des charges de l’Association des responsables de copropriété (Oscar), les honoraires du syndic représentent près d’un quart du prix des charges de copropriété, tout comme les frais d’entretien. Oscar estime le montant des charges de copropriété à près de 50 euros par an et par m², ce qui représente environ 4500 euros chaque année pour un appartement de 90 m² – la surface moyenne d’un logement en France.
Pourquoi le montant des charges de copropriété augmente ?
Une étude IFOP révélait en 2021 que l’augmentation du prix des charges de copropriété était la première crainte des copropriétaires, devant des problématiques comme les conflits entre voisins ou l’humidité dans les logements. Il faut dire que la hausse des charges est une réalité : leur montant progresse de 2 à 5% chaque année d’après Oscar. L’ARC estime même qu’il a bondi de 50 % en dix ans !
La raison de ces augmentations successives qui frappent le pouvoir d’achat des copropriétaires est multifactorielle :
- Les évolutions réglementaires de l’administration d’une copropriété. Loi ALUR, loi ELAN, loi Climat… Chaque texte de loi apporte ses nouvelles d’obligations et de contraintes au syndic de copropriété dans la gestion de l’immeuble (compte bancaire séparé, immatriculation de l’immeuble, audit énergétique, etc.), ce qui se répercute dans les dépenses et donc dans les charges de copropriété.
- La hausse du coût de l’assurance copropriété. Les contrats multirisque immeuble (MRI) avaient vu leur coût moyen progresser de 5,7 % en 2020 d’après Le Figaro, qui chiffrait la hausse depuis 2007 à 120 % ! En cause, une sinistralité de plus en plus forte en raison d’un parc immobilier vieillissant et d’évènements climatiques de plus en plus fréquents.
- La hausse des coûts de l’énergie. Avec la guerre en Ukraine et la crise énergétique qui frappe l’Europe, le coût du gaz, de l’électricité ou encore du fioul explose aussi pour la copropriété.
Neuf ou ancien : dans quel immeuble les charges de copropriété sont-elles les plus élevées ?
Le montant des charges de copropriété dépend des services de l’immeuble, mais aussi de l’état général du bâtiment. En toute logique, une résidence neuve va garantir à ses copropriétaires des charges réduites par rapport à un immeuble ancien, et ce pour deux raisons principales :
- Un immeuble neuf ne nécessite pas de travaux à court terme, contrairement à un bâtiment ancien qui doit faire face à l’usure naturelle (toiture, menuiseries, façades, etc.). Idem pour ses équipements, qui nécessitent des travaux de maintenance ou de remplacement (chaudière, ascenseur, etc.).
- Un immeuble neuf respecte des normes de construction plus exigeantes sur le plan des performances énergétiques par rapport à un bâtiment ancien. L’isolation et la conception permettent de réduire les besoins de chauffage en hiver et de climatisation en été, ce qui va réduire les charges individuelles et collectives.
Charges de copropriété : quels services et équipements font grimper les prix ?
Entre une petite copropriété à taille humaine et une résidence de plus de 50 lots, le niveau d’équipements et de services n’est pas le même :
- Un immeuble équipé d’un ascenseur voit le montant de ses charges de copropriété s’envoler : +180 euros par an et par logement en moyenne selon l’ARC.
- Pour une piscine collective de 8×4 m, il faudra prévoir un budget entretien d’environ 4000 euros par an à partager entre copropriétaires, sans compter la surconsommation d’eau (150 euros au premier remplissage, 50 euros par an pour le renouvellement).
- En matière de vidéosurveillance en copropriété, il faut compter le coût de l’installation (5000 euros environ pour 4 caméras dans les parties communes) et un abonnement mensuel supérieur à une centaine d’euros.
- Si le nettoyage des parties communes est confié à une société spécialisée, c’est un budget annuel supplémentaire de plusieurs dizaines d’euros par lot.
Comment réduire le coût des charges de copropriété ?
La mise en concurrence des prestataires et les travaux d’économies d’énergie sont les deux piliers pour limiter le coût des charges de copropriété. Le partage de certaines tâches entre copropriétaires est également un levier pour réduire le recours à des prestataires ! Cela peut également s’appliquer à l’administration de l’immeuble : un syndic en ligne ou un syndic collaboratif va permettre de réduire drastiquement le poids des honoraires dans les charges de copropriété.